Каждый год тысячи россиян задают один и тот же вопрос: «Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру дешевле 1 000 000 рублей?» На первый взгляд кажется, что сумма «до миллиона» автоматически освобождает от НДФЛ. На практике всё сложнее: налоговый кодекс содержит множество нюансов, связанных со сроком владения, кадастровой стоимостью, происхождением имущества и льготами. Ниже ‒ разбор всех ключевых правил, актуальных на 19 апреля 2026 года.
Краткий ответ в одном абзаце
Если вы продаёте квартиру (долю, комнату, апартаменты) за менее 1 000 000 рублей, и вы владели объектом менее минимального льготного срока, то налог платить не нужно, потому что имущественный вычет (1 млн ₽) полностью перекрывает доход. Однако декларацию 3-НДФЛ придётся подать, если иное не предусмотрено специальными льготами (например, семья с детьми, единственное жильё и т. д.).
Какой налог вообще платят при продаже недвижимости?
- Ставка НДФЛ: 13 % (резиденты) или 15 % (если годовой доход свыше 5 млн ₽).
- Облагаемая база: цена продажи минус льготный вычет или документально подтверждённые расходы на покупку.
- Минимальный срок владения:
- 3 года – если квартира получена по наследству, дару, приватизации, договору пожизненного содержания.
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена по ДДУ, «вторичка» и т. д.).
Что значит «продаю дешевле миллиона» в контексте налогового кодекса?
Налоговый кодекс РФ (ст. 220, пп. 1 п. 2) даёт право применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Это не «необлагаемый лимит цены», а фиксированный вычет, который можно отнять от любой суммы дохода. Следовательно:
- Продали за 700 000 ₽ → 700 000 – 1 000 000 = –300 000 ₽ → налог 0 ₽.
- Продали за 1 200 000 ₽ → 1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 ₽ → налог 13 % × 200 000 = 26 000 ₽.
Нужно ли подавать декларацию, если цена ≤ 1 млн?
До 2021 года требовалось подавать «нулевую» 3-НДФЛ всегда. Сейчас правила упростились:
| Ситуация | Нужна ли декларация? |
|---|---|
| Квартира в собственности дольше минимального срока | Нет, полностью освобождены |
| Квартира в собственности меньше минимального срока, но доход ≤ 1 млн ₽ и применяется вычет 1 млн ₽ | Нет, если данные поступают из Росреестра (налоговая получает их автоматически) |
| Квартира меньше срока, объект ≥ 1 млн ₽ либо есть доля/доли | Да, подаётся 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года |
Исключения: если вы продаёте долю, договор оформлен в «разрез» (каждая доля оформляется отдельным договором), вычет 1 млн ₽ даётся на весь объект. Поэтому при продаже ½ доли за 700 000 ₽, а второй доли за 700 000 ₽ налоговая может «сложить» суммы (1,4 млн ₽) и потребовать декларацию.
Кадастровая стоимость как ограничитель
Если вы указали в договоре цену ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастра. Пример:
- Кадастровая стоимость квартиры – 1 500 000 ₽.
- Продали за 900 000 ₽ → 70 % кадастра = 1 050 000 ₽.
- Вычет 1 000 000 ₽ → налогооблагаемая база 50 000 ₽ → налог 6 500 ₽.
Льготы-2026: когда налог точно не платится даже при цене > 1 млн
- Семьи с двумя и более детьми – освобождены от НДФЛ при любой цене и любом сроке владения (пп. 2.1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
- Единственное жильё – освобождение от налога при продаже через 3 года вместо 5.
- Наследство – 3-летний срок, вычет 1 млн ₽ или документальные расходы наследодателя.
- Приватизация – 3-летний срок без налога (даже если продать за 5 млн ₽).
Пошаговая инструкция, если всё-таки нужно подать декларацию
- До 30 апреля 2027 года заполните 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС или через сервис «Госуслуги».
- В разделе «Доходы» укажите код дохода 1510 (продажа недвижимости).
- От суммы продажи отнимите вычет 1 000 000 ₽ (код 901) или документальные расходы (код 903).
- Укажите расчёт налога и, при необходимости, заплатите до 15 июля 2027 года.
Типовые ситуации
Ситуация 1. Наследство доли менее 3 лет
Вы получили ½ доли по наследству, владели 2 года, продали тёте за 2,5 млн ₽. Налоговая база: 2,5 млн – 0,5 млн (½ от 1 млн вычета) = 2 млн ₽. Ставка 13 % → 260 000 ₽. Однако юрист прав: если сделка оформлена как «переход доли между близкими родственниками» и документы подтверждают, что это не рыночная продажа, налоговая может признать отсутствие дохода (см. п. 5 ст. 217 НК РФ – взаимозависимые лица). Важно приложить пояснительную записку и доказательства.
Ситуация 2. Комната 900 000 ₽, владение 8 месяцев
Доход 900 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽ → налог 0 ₽. Декларацию можно не подавать, если данные поступили из Росреестра.
Ситуация 3. Квартира купленная 4 года назад, продаём за 950 000 ₽
Срок владения 4 года (< 5 лет), но квартира куплена за 2 000 000 ₽. Вместо вычета 1 млн ₽ можно применить расходы 2 млн ₽ → убыток 1 050 000 ₽ → налог 0 ₽. Декларация подаётся, чтобы «закрыть» убыток и перенести его на будущие сделки.
Чек-лист: не заплатить лишнего
- Убедитесь, что прошёл минимальный срок владения (3/5 лет).
- Сравните цену сделки с 70 % кадастровой стоимости.
- Рассчитайте, покрывает ли вычет 1 млн ₽ ваш доход.
- Изучьте льготы: семья с детьми, единственное жильё, наследство, приватизация.
- Сохраняйте договор купли-продажи, выписку ЕГРН, платёжные документы – пригодятся при проверке.
Да, если цена продажи ≤ 1 млн рублей и имущество владено менее минимального срока, налог платить не нужно. Но всегда проверяйте кадастровую стоимость, льготы и возможность подтвердить расходы. При малейших сомнениях лучше подать «нулевую» декларацию – это быстро и защитит от штрафов. За индивидуальным расчётом обращайтесь к сервисам ФНС или квалифицированным налоговым консультантам.