Главный вопрос, который волнует каждого, кто продаёт одну квартиру и сразу покупает другую: «Нужно ли платить НДФЛ и как это правильно отразить в 3-НДФЛ?». В 2026 году действуют новые правила, и даже при «смене жилья без денег на руках» налоговые последствия могут быть. Ниже — подробная инструкция по всем возможным сценариям.
Когда вообще не нужно платить налог
Минимальный срок владения
- 5 лет, общее правило для объектов, полученных после .
- 3 года — если квартира:
- наследована или получена по дарению от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания;
- единственное жилье на дату продажи.
Если вы владеете квартирой дольше минимального срока, доход от продажи не облагается НДФЛ — декларировать его необязательно.
Продажа по цене ≤ 1 млн рублей и вычет
Даже при более коротком сроке владения можно воспользоваться «имущественным вычетом» в размере 1 000 000 ₽. Если цена продажи ≤ 1 млн, налоговая база станет нулевой.
Когда придётся заплатить НДФЛ
Если владение меньше установленного срока и цена продажи выше 1 млн рублей, налог рассчитывают по формуле:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − 1 000 000 ₽)
Или по второму варианту:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − Подтверждённые расходы на покупку)
Выбирайте тот вариант, который даёт больший вычет.
Квартирный взаимозачёт: продали и купили в одном году
В 2026 году взаимозачёт возможен, но только при соблюдении условий:
- Обе сделки (продажа и покупка) совершены в одном календарном году.
- Вы имеете право на имущественный вычет при покупке (максимум 2 млн рублей) и на вычет при продаже (1 млн руб.).
Пример расчёта взаимозачёта
- Продали квартиру за 6 000 000 ₽ (владели 2 года).
- Купили новую за 5 500 000 ₽.
Шаг 1: Налог с продажи = 13 % × (6 000 000 − 1 000 000) = 650 000 ₽.
Шаг 2: Имущественный вычет при покупке = 2 000 000 ₽ → возврат 13 % = 260 000 ₽.
Шаг 3: Взаимозачёт: 650 000 − 260 000 = 390 000 ₽ к уплате.
Если бы вычет при покупке был бы неиспользован, пришлось бы заплатить всю сумму 650 000 ₽.
Как правильно отразить взаимозачёт в 3-НДФЛ
- В разделе «Доходы» укажите данные из справки 2-НДФЛ и сумму от продажи.
- Примените имущественный вычет 1 000 000 ₽ (или расходы).
- В разделе «Налоговые вычеты» заявите имущественный вычет 2 000 000 ₽ за покупку.
- Система автоматически рассчитает разницу к уплате или возврату.
Что изменилось в 2026 году: новые поправки Госдумы
23 октября 2025 года Госдума приняла законопроект, который:
- сохраняет взаимозачёт, но усиливает контроль: теперь рентабельность сделки сравнивают с кадастровой стоимостью;
- вводит обязательную онлайн-подачу 3-НДФЛ при суммах продажи > 5 млн рублей;
- с 2027 года планируется повысить минимальный срок владения до 7 лет для объектов, купленных после (пока закон не вступил).
Алгоритм действий для продавца-покупателя
- Проверьте срок владения. Если ≥5 лет (или ≥3 в льготных случаях), можете не декларировать.
- Определите налоговую базу. Сравните цену продажи с кадастровой × 0,7 и выберите большую.
- Выберите вычет: 1 млн рублей или подтверждённые расходы.
- Если в том же году купили новую квартиру, подайте 3-НДФЛ с заявлением на взаимозачёт.
- Убедитесь, что покупка оформлена до 31 декабря текущего года, иначе взаимозачёт не пройдёт.
Частые ошибки
- Опоздали с покупкой. Сделка по покупке закрыта в январе следующего года, взаимозачёт не работает.
- Не сохранили чеки и договоры. Без подтверждения расходов придётся пользоваться только 1 млн ₽.
- Забыли подать декларацию. Штраф — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %.
Да, нужно платить налог, если вы владели квартирой меньше минимального срока. Но при продаже и покупке в одном году можно уменьшить налог за счёт имущественного вычета или даже довести его до нуля. Главное — подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и приложить все документы.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед подачей декларации уточните параметры вашей сделки у налогового консультанта или в личном кабинете ФНС.