Краткий ответ: в подавляющем большинстве случаев заполнять декларацию 3-НДФЛ не требуется, если квартира (или другой объект недвижимости) была в собственности продавца 5 лет и более. Однако есть несколько важных исключений и нюансов, о которых мы расскажем ниже.
Почему 5 лет — ключевой срок
Начиная с 01 января 2016 года в Налоговый кодекс РФ внесены изменения, согласно которым:
- для объектов, приобретённых после , минимальный «льготный» срок владения составляет 5 лет;
- для объектов, приобретённых до , достаточно 3 года владения для освобождения от НДФЛ.
Если срок превышен, доход от продажи не облагается НДФЛ, а значит и подавать декларацию не нужно.
Основные исключения, когда всё-таки придётся отчитаться
Объекты, полученные безвозмездно
Если квартира была получена:
- в дар от неблизкого родственника;
- по наследству (но с момента открытия наследства прошло менее 3 лет);
- в результате приватизации, ренты или по договору пожизненного содержания;
то льготный срок владения может быть сокращён до 3 лет, но не увеличен до 5 лет. Это значит, что при продаже через 5 лет налог всё равно не возникает, но нужно следить, чтобы объект не попадал под особые категории (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Продажа доли в общей собственности
При продаже доли, например, в квартире, где есть несколько собственников, налоговые последствия определяются:
- датой первоначального владения долей (если доли выделялись позже, срок «отсчитывается» заново);
- наличием документов о разделе имущества.
Если срок владения у конкретного собственника меньше 5 лет, он обязан подать 3-НДФЛ даже при общем сроке владения квартиры более 5 лет!
Прогрессивная шкала НДФЛ
С в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13 % до 5 млн руб. и 15 % сверх. Если вы продаёте дорогую квартиру, выгоднее воспользоваться налоговым вычетом (1 млн руб.) или подтвердить расходы (см. ниже), чтобы не попасть в 15 %-ную ставку.
Когда декларацию всё-таки подают «на всякий случай»
Даже если вы уверены, что налога нет, иногда налоговая может запросить:
- копии договоров купли-продажи;
- ЕГРН-выписку для подтверждения срока владения;
- заявление о налоговом вычете (если вы решили заявить право на вычет расходов — например, покупка новой квартиры взамен проданной).
Но это не равносильно обязанности подавать 3-НДФЛ, а скорее ответ на запрос ФНС.
Пошаговая памятка
- Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН-выписке.
- Определите основание приобретения: покупка, наследство, дар и т. д.
- Если срок ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет для объектов, приобретённых до ) и объект не подпадает под «особые» основания, вы освобождены от НДФЛ и от обязанности подавать 3-НДФЛ.
- Если есть сомнения, сохраните документы: договор купли-продажи, выписку ЕГРН, платёжные поручения.
Что будет, если не подать декларацию, когда она всё-таки нужна
Штрафы:
- 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб.;
- если неуплаченный налог > 2,7 млн руб., статья 198 УК РФ.
Поэтому при малейшем сомнении лучше проконсультироваться с налоговым юристом или подать «нулевую» декларацию;
Если вы продали квартиру, которая была в собственности более 5 лет, и вы приобретали её за деньги (а не получали даром от постороннего лица, в наследстве с менее 3-летним сроком и т.п.), то декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Налог на доходы физических лиц также не начисляется.
Однако всегда перепроверяйте даты и основания, ведь налоговые споры обычно решаются в пользу налогоплательщика, если у него на руках чёткая документация.