Когда квартира считается совместно нажитым имуществом
Семейный кодекс РФ (ст. 34) прямо указывает:
- все объекты недвижимости, приобретённые в браке, считаются общими, даже если свидетельство о праве собственности выдано на одного супруга;
- исключение — дарение или наследство, полученные одним из супругов.
Следовательно, если вы купили квартиру во время брака, она формально принадлежит обоим супругам, независимо от записи в ЕГРН.
Почему без согласия супруга могут возникнуть проблемы
Риск признания сделки недействительной
Статья 35 СК РФ обязывает получать письменное согласие второго супруга при:
- продаже, дарении, мене;
- сдаче жилья в аренду (если договор заключается на срок более одного года);
- ипотеке или залоге;
Если арендатор подаст в суд, доказав, что собственник не имел полномочий, договор могут расторгнуть и обязать вернуть деньги.
Претензии со стороны налоговой
ФНС всё чаще запрашивает документы, подтверждающие право распоряжатся доходом. При отсутствии согласия супруга налог на прибыль может быть пересчитан на обоих супругов, вырастая до 13 % от всей суммы.
Как правильно оформить согласие
Шаг 1. Нотариальное удостоверение
Самый надёжный способ — нотариальное согласие. Документ должен содержать:
- ФИО и паспортные данные обоих супругов;
- точное описание объекта: кадастровый номер, адрес;
- вид сделки (аренда) и её срок;
- дату и подписи.
Шаг 2. Доверенность на одного из супругов
Если второй супруг не может лично участвовать, можно выдать двустороннюю доверенность на управление имуществом.
Шаг 3. Упрощённый вариант: письменное согласие у риелтора
Некоторые агентства недвижимости принимают простую письменную форму, заверенную у двух свидетелей. Однако она уступает по силе нотариальной.
Исключения: когда согласие супруга не требуется
- Предварительный брачный договор, в котором квартира закреплена за одним из супругов.
- Личное имущество до брака (документально подтвержденное).
- Квартира получена по наследству или в дар от третьих лиц.
- Аренда на срок до одного года: формально можно обойтись без согласия, но риски остаются.
Практические советы арендодателям
- Проверьте ЕГРН и брачный договор заранее.
- Составьте акт приёма-передачи жилья с указанием всех супругов-владельцев.
- Включите в договор аренды пункт о наличии нотариального согласия.
- Храните копии соглашения не менее 3 лет — это срок исковой давности.
- Следите за обновлениями: с вступили в силу поправки, требующие указывать ИНН всех собственников при регистрации договора через Госуслуги.
Даже если квартира оформлена на одного человека, согласие супруга при сдаче в аренду на длительный срок — обязательное юридическое условие. Опустить этот шаг можно лишь в строго ограниченных случаях. Нотариальное согласие защитит от судебных разбирательств и налоговых претензий.
Будьте внимательны: экономия 2 000 рублей на нотариусе может обернуться многомиллионными потерями и годами судов.