С 2016 года в России действует приказ Минэкономразвития № 90. Он унифицировал правила измерения площадей и стал ключевым документом для кадастрового учёта, технической инвентаризации и оценки недвижимости. Ниже разбираем, как именно определяется площадь этажа жилого здания, какие элементы включаются в расчёт, а какие — нет, и чем новые правила отличаются от «старого» СНиП 31-05-2003.
Базовое определение
Площадь этажа жилого здания — это горизонтальный срез на уровне чистого пола по внутренней поверхности наружных стен. Именно этот срез измеряют для каждого этажа, включая:
- жилые помещения (комнаты, кухни, гостиные);
- вспомогательные помещения (коридоры, санузлы, кладовые);
- встроенные шкафы и ниши высотой ≥ 1,8 м;
- лоджии, балконы, террасы (с коэффициентом приведения, см. ниже);
- лестничные клетки и лифтовые шахты;
- тамбуры, вестибюли — если они относятся к этажу.
Что исключают из расчёта площади этажа
- подпольные вентиляционные каналы высотой < 0,15 м;
- плинтусы и напольные покрытия;
- проёмы дверей и окон;
- места под мауэрлаты и карнизные блоки;
- служебные чердаки и вентиляционные камеры < 15 % площади кровли;
- засыпные межконструктивные пространства.
Коэффициенты приведения для «встроенных» элементов
Для учёта балконов, лоджий и других «внешних» элементов применяют коэффициенты приведения:
| Элемент | Коэффициент |
|---|---|
| Балкон | 0,3 |
| Лоджия | 0,5 |
| Терраса | 0,3 |
| Веранда | 1,0 (если отапливаемая) |
| Холодная веранда | 0,4 |
Пошаговый алгоритм расчёта площади этажа
- Переведите план этажа в векторный формат (DXF/PDF).
- На уровне чистого пола начертите контур внутренних поверхностей наружных стен. Внутренние стены и перегородки при этом не учитываются как периметр.
- Рассчитайте площадь контура (Sобщ.).
- Для каждого балкона/лоджии рассчитайте их собственную площадь и умножьте на коэффициент приведения.
- Просуммируйте площади всех приведённых элементов и прибавьте к Sобщ..
Пример расчёта
Дом имеет один этаж. На этаже:
- чистая площадь помещений по внутреннему периметру: 60,0 м²;
- лоджия 2,0 м² (коэффициент 0,5);
- балкон 1,5 м² (коэффициент 0,3).
Площадь этажа = 60,0 + (2,0×0,5) + (1,5×0,3) = 60,0 + 1,0 + 0,45 = 61,45 м².
Как изменились правила после приказа № 90
До 2016 г. действовал СНиП 31-05-2003. В нём площадь этажа определялась включая толщину внутренних стен и перегородок. Приказ № 90 сузил измерение до внутренних поверхностей наружных стен, что привело к:
- уменьшению заявленной площади в техническом паспорте (в среднем −4–6 %);
- росту стоимости 1 м² при продаже (т.к. цена за квадрат «распределяеться» на меньшую величину);
- унификации данных для кадастрового учёта и ЕГРН.
Частые вопросы
Учитывается ли толщина внутренних стен?
Нет. Внутренние стены и перегородки в пределах одного этажа не влияют на площадь этажа, но влияют на жилую/полезную площадь.
Как быть с многоуровневыми квартирами?
Каждый уровень измеряется отдельно. Площадь лестничных пролётов между уровнями включается в нижний этаж.
Отличаеться ли площадь этажа от общей площади здания?
Да. Общая площадь здания, это сумма площадей всех этажей (включая подвал, цоколь, мансарду), определённых по тем же правилам.
С 19 апреля 2026 года никаких новых изменений в правилах не произошло: актуальным остаётся приказ Минэкономразвития № 90 от . Именно он гласит:
Площадь этажа жилого здания определяется как сумма площадей всех помещений и элементов, измеренных по внутреннему периметру наружных стен на уровне чистого пола, с учётом коэффициентов приведения для балконов и лоджий.
Это правило используют кадастровые инженеры, застройщики и оценщики. Понимание алгоритма поможет проверять технические паспорта и избегать споров при покупке квартир.