Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․

В каких случаях требуется разрешение органа опеки и попечительства

Обязательное предварительное разрешение

Статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» прямо говорит:

«Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать‚ а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению жилой недвижимости‚ принадлежащей подопечному»․

Таким образом‚ разрешение нужно‚ если:

• в квартире имеются доли несовершеннолетних (до 18 лет);
• в квартире есть доли недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
• имущество оформлено полностью на ребёнка (например‚ после дарения или наследования)․

Когда разрешение не требуется

• ребёнок просто зарегистрирован по адресу‚ но не является собственником;
• ребёнок выписывается «в никуда» при продаже доли взрослых собственников;
• сделка касается только долей взрослых собственников‚ и доли несовершеннолетних не затрагиваются․

---

Какие действия нужно согласовать с опекой

Помимо прямой продажи‚ согласование требуется при:

1. Выделении долей несовершеннолетним в другом жильё․
2. Обмене квартир‚ если в новой жилплощади доли детей уменьшаются или исчезают․
3. Ипотечном залоге‚ если доля несовершеннолетнего будет обременена․
4. Приватизации коммунальной квартиры с участием ребёнка-собственника․

---

Пошаговая инструкция: как получить разрешение

Шаг 1․ Определите подведомственный орган

В Москве — Департамент труда и социальной защиты населения города Москвы․
В других регионах — территориальный отдел Минсоцразвития субъекта РФ․

Шаг 2․ Подготовьте пакет документов

• Заявление на имя главы органа опеки (форма выдаётся на месте или на mos․ru);
• Свидетельства о рождении или паспорта детей;
• ЕГРН/выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 30 дней);
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
• Отчёт оценщика (не старше 6 месяцев);
• Договор купли-продажи (проект);
• Документы о приобретаемом жилье (если доли выделяются в другое помещение);
• Согласие второго родителя или решение суда‚ если один из родителей против․

Шаг 3․ Подайте заявление

Варианты подачи:

• Лично в МФЦ «Мои Документы»;
• Онлайн через портал mos․ru или Госуслуги (в регионах — региональный портал);
• По почте с уведомлением (редко используется)․

Шаг 4․ Дождитесь проверки (14–30 календарных дней)

Инспектор проверяет:

• сохраняются ли жилищные права ребёнка;
• не уменьшается ли общая площадь на душу;
• не ухудшается ли инфраструктура (школа‚ детсад‚ поликлиника)․

Шаг 5․ Получите распоряжение

Если всё в порядке‚ орган опеки выдаёт распоряжение или письменное разрешение․
Срок действия, 3 месяца․ После истечения срока процедуру нужно повторить․

---

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка	Последствие	Как исправить
Нет оценки рыночной стоимости	Возврат документов без рассмотрения	Заказать отчёт у аккредитованного оценщика заранее
Выделили доли меньше прежних	Отказ в разрешении	Доли должны быть равными или большими; иначе нужно согласие суда
Ребёнку не выделили долю в новой квартире	Сделка невозможна	Включить в договор обязательство выделить долю до регистрации права

---

Сроки и стоимость

• Госпошлина: не взимается․
• Оценка: 2 000–7 000 ₽ (зависит от региона и сложности объекта)․
• Время рассмотрения: 14–30 календарных дней (в Москве чаще 15–18)․

---

FAQ: ответы на самые популярные вопросы

Вопрос 1․ Можно ли продать квартиру без разрешения опеки‚ если ребёнку 17 лет?

Нет․ Возраст совершеннолетия наступает только после 18 лет․

Вопрос 2․ Что делать‚ если один из родителей против продажи?

Требуется:

• согласие суда на совершение сделки;
• или официальный отказ второго родителя в письменной форме с указанием причин․

Вопрос 3․ Можно ли продать долю несовершеннолетнего‚ если квартира приобретена по материнскому капиталу?

Обязательно выделить равные доли всем членам семьи‚ включая детей․ Иначе сделка не пройдёт․

---

1. Если ребёнок, собственник или долевик → разрешение обязательно․
2. Только регистрация без доли → разрешение не нужно․
3. Срок действия разрешения — 3 месяца․
4. Ошибки в документах = отказ или отложение․

Получить консультацию и актуальные формы можно на mos․ru или в ближайшем МФЦ․