Продажа коммерческой недвижимости (офисов, складов, магазинов и других нежилых помещений) практически всегда сопровождается необходимостью декларировать доходы и, при наличии обязательств, уплатить НДФЛ. Однако бывают и исключения. Ниже ‒ разбор главных правил и типичных ситуаций, которые помогут точно ответить себе на вопрос: «Нужно ли подавать 3-НДФЛ при продаже нежилого помещения?»

Базовые нормы НК РФ

1. Подпункт 2 п. 1 ст. 228 НК РФ обязывает физических лиц самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от продажи имущества, если налоговый агент не удержал налог.
2. Пункт 4 ст. 229 НК РФ освобождает от подачи декларации, если доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ по гл. 23 НК РФ.
3. Ст. 217.1 НК РФ содержит правила освобождения при продаже недвижимости в зависимости от срока владения.

Когда 3-НДФЛ подавать не нужно

Срок владения ≥ 5 лет

Если вы приобрели нежилое помещение после и владели им 5 и более лет, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ и декларацию подавать не нужно (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Срок владения ≥ 3 года (особые основания)

• помещение получено по наследству или в дар от члена семи/близкого родственника;
• приватизировано;
• передано по договору пожизненного содержания.

В этих случаях освобождение применяется уже через 3 года, и декларация также не сдаётся.

Объект использовался только для личных целей, не в бизнесе

Если с момента приобретения прошло 3 года и помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, можно применить то же освобождение, что и для жилой недвижимости (письмо Минфина от № 03-04-05/17786).

Когда 3-НДФЛ подавать обязательно

Даже если налог к уплате нулевой, декларацию нужно сдавать, если не выполняется ни одно из условий выше. Основные признаки:

1. Срок владения менее 5 лет (или 3 лет для исключений).
2. Помещение использовалось в бизнесе (аренда, склад, офис ИП и т. д.). В этом случае срок владения не имеет значения: доход облагается НДФЛ всегда.
3. Продажа происходит раньше – старые правила (освобождение после 3 лет), но декларацию подавать всё равно обязательно, если 3 года не прошли.

Как рассчитать налогооблагаемую базу

НК РФ даёт два варианта уменьшения дохода:

• Имущественный вычет – 250 000 ₽ (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• Документальные расходы – сумма, потраченная на покупку (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Важно: если доход от продажи меньше 70 % кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база определяется как 0,7 × кадастровая стоимость (ст. 214.10 НК РФ).

Пример расчёта

Дано: продали офис в 2025 г. за 3 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 4 500 000 ₽. Документальные расходы 2 200 000 ₽. Срок владения 2 года.

1. 70 % кадастровой стоимости = 4 500 000 ₽ × 0,7 = 3 150 000 ₽.
2. База = max{3 000 000; 3 150 000} = 3 150 000 ₽.
3. Уменьшаем на расходы: 3 150 000 – 2 200 000 = 950 000 ₽.
4. НДФЛ = 950 000 × 13 % = 123 500 ₽.

Код дохода и особенности заполнения 3-НДФЛ

Индивидуальные предприниматели: нюанс

Если помещение числилось в основных средствах ИП на УСН, то при его продаже ИП обязан включить выручку в базу УСН, а НДФЛ не платится. Но если ИП сдавал помещение как физлицо, а продал как физлицо, то возникает обычный «персональный» НДФЛ и 3-НДФЛ.

Алгоритм действий продавца нежилого помещения

1. Определить дату и основание приобретения.
2. Проверить, использовалось ли помещение в бизнесе.
3. Рассчитать срок владения.
4. Если освобождение не применяется ‒ заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 г.
5. Уплатить налог (если есть) до 15 июля 2026 г.
6. Сохранить документы (ДКП, платёжные поручения, ЕГРН-выписку) не менее 4 лет.

Краткий чек-лист

• Срок владения ≥ 5 лет (или 3 года при основаниях ст. 217.1 НК РФ)
• Помещение не использовалось в предпринимательской деятельности
• Продажа случилась после

Если все три пункта отмечены, 3-НДФЛ не сдаём. Во всех остальных случаях – подаём и (если есть) платим НДФЛ.