Содержание:
- Основное правило: 5 лет владения
- Исключение № 1, единственное жильё
- Как подтвердить статус «единственного»
- Размер налога, если льгота не применяется
- Документы и алгоритм действий продавца
- Ошибки, которые дорого обходятся
Основное правило: 5 лет владения
С г․ минимальный срок владения недвижимостью, после которой освобождаешься от НДФЛ при продаже, составляет 5 лет (ст․ 217․1 НК РФ)․
Если вы продали квартиру раньше — придётся заплатить 13 % (или 15 %) с прибыли․
Исключение № 1, единственное жильё
Закон предусматривает важное послабление: если продаваемая квартира (доля, комната) является для вас единственным объектом жилой недвижимости и момент продажи наступает не ранее чем через 3 года после регистрации права собственности, то НДФЛ не платится․
- 3 года считаются с даты, указанной в ЕГРН (выписка о правах)․
- Если квартира была получена по наследству или в дар, 3 года считаются с даты открытия наследства или дарения․
Когда 3 года превращаются в 5:
- У вас в собственности есть ещё одна жилая недвижимость (доля > 0 %)․
- Квартира была купена после и не является единственной․
Как подтвердить статус «единственного»
Налоговая проверяет данные через ЕГРН․ Для спокойствия продавец может самостоятельно получить выписку из ЕГРН о всех объектах недвижимости, зарегистрированных на его имя․
Правило «единственности» действует на дату государственной регистрации перехода права (то есть на момент подписания акта приёма-передачи и регистрации сделки)․
Важный нюанс 2026 г․: в расчёт берутся все жилые помещения и доли в них, включая апартаменты, комнаты, дома и доли в строящихся объектах․
Размер налога, если льгота не применяется
Если льгота «единственное жильё» не работает, то:
- Налог = 13 % × (доход от продажи — вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку)․
- Ставка 15 % применяется только к «сверхдоходам» > 5 млн ₽ за год․
Пример:
Квартира продана за 4 500 000 ₽, приобретена за 3 800 000 ₽․
Налог = 13 % × (4 500 000 — 3 800 000) = 91 000 ₽․
Документы и алгоритм действий продавца
- Получить выписку из ЕГРН — убедиться, что это единственное жильё․
- Посчитать срок владения (3 или 5 лет)․
- Если есть освобождение — ничего не платить и не декларировать․
- Если нет — до 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ, приложив:
- ДКП/ДДУ․
- Квитанции, чеки, выписку банка․
- Справку 2-НДФЛ (при необходимости)․
- Оплатить налог до 15 июля․
Ошибки, которые дорого обходятся
- Учёт доли․ Даже 1/100 доли в другой квартире «ломает» статус единственного жилья․
- Покупка второй квартиры «по ДДУ» до продажи․ Право собственности возникнет позже, но в ЕГРН уже появится объект — 3 года превращаются в 5․
- Забыть о материнском капитале․ При покупке с МК доля детей считается отдельным объектом․
- Не учесть апартаменты․ Они не «жилые», но учитываются при проверке единственности с 2023 года․
Если квартира — единственное жильё и вы владеете ею более 3 лет, НДФЛ не платится и декларацию подавать не нужно․
Проверьте выписку из ЕГРН и следите за «остальными» объектами, чтобы не попасть под 13 % налог и пеню․
Последняя редакция: г․ Данные актуальны на момент публикации․ Перед сделкой рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным юристом или налоговым специалистом․