Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое «коммерческий наём» жилья из государственного и муниципального фонда?

Под коммерческим наёмом понимается передача жилых помещений, находящихся в государственной (федеральной или субъектов РФ) либо муниципальной собственности, во временное владение и пользование граждан или организаций на условиях возмездного договора, заключаемого на срок до 5 лет (в отдельных случаях — до 10 лет, см. ниже).

Какие объекты можно сдавать «в коммерцию»?

• Квартиры в многоквартирных домах, переданных в управление Фонда содействия реформированию ЖКХ.
• Специализированные помещения: общежития, ведомственные дома, военные казармы, переведённые в жилой фонд.
• Свободные квартиры муниципального жилищного фонда, не требующиеся для предоставления по договорам социального найма.
• Капитально отремонтированные объекты, финансирование которых осуществлялось из бюджета или внебюджетных источников, но не используемые для обеспечения нуждающихся.

Кто может стать нанимателем?

1. Физические лица — граждане РФ, иностранцы и лица без гражданства, достигшие 18 лет.
2. Индивидуальные предприниматели и юридические лица, в т.ч.:
   • коммерческие организации;
   • некоммерческие партнёрства;
   • учреждения, нуждающиеся в службах размещения сотрудников.

Как изменилась процедура после 2022 года (актуально для 2026-го)?

С 2022 г. вступил в силу Приказ Минстроя РФ № 598/пр, который в 2024–2026 гг. претерпел ряд изменений:

• отмена обязательного личного участия заявителя, подача документов осуществляется через ЕСИА (Госуслуги);
• введён единый реестр свободного муниципального жилья — публичный онлайн-перечень объектов, доступных для коммерческого найма;
• увеличен максимальный срок договора для юрлиц с 5 до 10 лет, если помещение используется для обеспечения работников критической инфраструктуры.

Пошаговая инструкция: как снять квартиру из муниципального фонда в коммерческий наём

Шаг 1. Подготовьте пакет документов

• Паспорт РФ (или вид на жительство/миграционная карта для иностранцев).
• СНИЛС, ИНН (для ИП и юрлиц — выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП).
• Заявление установленного образца (форма доступна на Госуслугах).
• Для юрлиц: учредительные документы, приказ о назначении руководителя, карточка образца ОКВЭД.

Шаг 2. Подача заявки

Зайдите на портал «Госуслуги» → ЖКХ → Муниципальный жилищный фонд → Коммерческий наём.
Заполните электронную форму, прикрепите сканы документов, подпишите заявление усиленной квалифицированной электронной подписью.

Шаг 3. Участие в электронном аукционе

Большинство муниципалитетов перевели процедуру на электронные торги через площадки РТС-тендер, Сбербанк-АСТ, ЕЭТП.
Важно: размер начального тарифа устанавливается только на уровне окупаемости содержания имущества, т.е. без рыночной «накрутки»;

Шаг 4. Подписание договора и оплата

• После победы в аукционе в течение 5 рабочих дней заключается договор найма.
• Указываются: срок, размер арендной платы, обязанности сторон, индексация (не чаще 1 раза в год).
• Депозит, 1-месячный тариф (без НДС), возвращается по окончании договора при отсутствии задолженности.

Как рассчитывается плата?

Тариф = базовая ставка + эксплуатационные расходы + плата за содержание общего имущества + налоги.
Пример расчёта (Москва, 2026 г.):
Общая площадь — 54 м², базовая ставка — 181,72 руб./м².
54 × 181,72 = 9 812,88 руб./мес. (без НДС).
Доп. расходы (водо- и электроснабжение, ОДН) оплачиваются отдельно по счётчикам или нормативу.

Особенности предоставления жилья из жилищного фонда Минобороны

• Квартиры Минобороны передаются в коммерческий наём только после их освобождения военнослужащими и подписания акта о нецелесообразности использования по социальному найму.
• Договор заключает ГКУ «Жилищник» при воинской части.
• Максимальный срок — 5 лет, возможна пролонгация при отсутствии очереди военных.

Что важно знать о муниципальном жилищном контроле

С 2024 г. органы муниципального жилищного контроля проверяют:

1. Своевременность оплаты коммунальных услуг нанимателем.
2. Состояние общего имущества (подъезды, крыши, инженерные сети).
3. Соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности.
4. Отсутствие незаконной перепланировки и несогласованных переподключений.

За нарушения предусмотрены штрафы до 5 000 руб. для физлиц и до 50 000 руб. для юрлиц.

Капитальный ремонт: кто платит?

В коммерческом найме все затраты на капремонт несёт собственник — государство или муниципалитет.
Наниматель обязан только:

• вовремя оплачивать взнос на капремонт, включённый в арендную плату;
• допустить подрядчика к работам в установленные даты;
• сохранить после ремонта новое состояние помещения.

Как избежать типичных ошибок?

Коммерческий наём жилых помещений из государственного и муниципального фонда — это доступный инструмент для граждан и бизнеса, обеспечивающий:

• прозрачные условия и доступные тарифы;
• юридическую защищённость договоров;
• возможность длительного проживания без рыночной переплаты.

Следите за обновлениями в Едином реестре свободного жилья и не забывайте о своевременной оплате — это залог стабильного проживания и отсутствия штрафов со стороны муниципального жилищного контроля.

Если вам нужна индивидуальная консультация или проверка конкретного адреса, обращайтесь через форму обратной связи на Госуслугах или в местную администрацию.