Ситуация, когда продавец квартиры сразу «пересаживается» в новое жильё, возникает чуть ли не в каждой второй сделке. Возникает логичный вопрос: «А не уйдёт ли вся прибыль от продажи на налоговые выплаты?» Давайте разберёмся подробно, какие налоги (и нужны ли они вообще) придётся заплатить при продаже квартиры и одновременной покупке другой в 2026 году.
Когда никакого налога с продажи не будет
Базовое правило: если вы продали квартиру, которой владели более 5 лет, налоговый кодекс освобождает вас от НДФЛ полностью. С 2026 года это правило продолжает действовать без изменений.
- Если квартира была получена по наследству, в дар от близкого родственника или приватизирована, льготный срок сокращается до 3 лет.
- Когда срок владения меньше минимального, возможна полностью «нулевая» ставка при помощи вычета или зачёта (об этом ниже).
Продали раньше 5 лет — какие варианты уменьшить налог
Разновидности вычетов
Если «минималка» не выдержана, у вас есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:
- Имущественный вычет 1 млн рублей. Просто уменьшаем доход от продажи на 1 000 000 ₽ без подтверждения расходов.
- Вычет «доход минус расходы». Уменьшаем доход на фактические расходы при покупке этой квартиры (чеки, ДДУ, кадастровый вычет и т.д.). Обычно выгоднее, если покупали дороже 1 млн ₽.
Взаимозачёт (квартирный взаимозачёт)
Здесь важно понять, что прямого «автоматического зачёта» между продажей и покупкой в Налоговом кодексе нет. Однако можно:
- применить имущественный вычет покупателя новой квартиры — до 2 млн ₽;
- и одновременно использовать любой из вычетов по продаже выше;
- подать одну 3-НДФЛ-декларацию, где заявить оба вычета и получить «перекрытие» налога к уплате.
Как работает взаимозачёт на практике: пошаговая схема
Шаг 1. Определяем доход от продажи
Например, продали квартиру за 5 000 000 ₽.
Шаг 2. Применяем вычет по продаже
Если купили её раньше за 3 800 000 ₽ и сохранили документы, то налоговая база = 5 000 000 – 3 800 000 = 1 200 000 ₽.
Шаг 3. Заявляем вычет на покупку новой квартиры
Пусть новая квартира стоит 6 500 000 ₽. Максимальный вычет 2 000 000 ₽.
Шаг 4. Считаем итоговый НДФЛ
(1 200 000 – 2 000 000) × 13 % = –104 000 ₽. Отрицательное значение означает, что вы не только не платите налог, но и можете вернуть из бюджета 104 000 ₽.
Как правильно подать 3-НДФЛ при квартирном взаимозачёте
- Сроки: до 30 апреля следующего года после продажи (если продажа была в 2026 году, декларация — до ).
- Куда: через личный кабинет на сайте nalog.ru или МФЦ.
- Документы:
- ДКП/ДДУ на проданную квартиру (копия).
- ДКП/ДДУ на купленную квартиру (копия).
- Платёжные документы (выписка банка, чеки).
- Справка 2-НДФЛ от работодателя (если требуется дополнительный вычет).
Что изменилось в 2026 году (кратко)
- Минимальный срок владения остался 5 лет (3 года для льготных случаев).
- Госдума утвердила повышенную кадастровую ставку для определения минимальной цены (0,7 кадастровой стоимости), но это не касается льготных вычетов.
- Онлайн-подтверждение сделок через Росреестр стало обязательным, что упрощает сбор документов для вычетов.
Подводим итоги
Налог с продажи квартиры при одновременной покупке новой можно свести к нулю, если:
- вы владели старой квартирой более 5 лет (3 для льготных случаев);
- или применили вычеты по продаже и покупке в одной декларации 3-НДФЛ.
Главное — грамотно собрать документы и не пропустить дедлайн. Путаница чаще всего возникает именно из-за «мифа» о «квартирном взаимозачёте как автомате», но на деле всё решается через одну декларацию и два вычета. Если сомневаетесь, проконсультируйтесь с налоговым юристом или используйте сервис «Личного кабинета» на сайте ФНС, чтобы не ошибиться в цифрах.