Вопрос о необходимости нотариального согласия второго супруга при отчуждении земельного участка, приобретённого в браке, часто приводит к недоразумениям и судебным спорам․ В статье мы разберём, какие нормы регулируют эту ситуацию, когда согласие обязательно, какие есть исключения, как правильно оформить документ и какие последствия ждут тех, кто пренебрегает требованиями закона․

Правовая база

Основные положения, регулирующие необходимость согласия супруга, содержатся в:

• Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ) – ст․ 34‑35, где определяется порядок совместного владения имуществом, нажитым в браке․
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст․ 165, 166 о совместной собственности супругов․
• Земельный кодекс РФ – ст․ 30‑31, где говорится о праве собственности на земельный участок․
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» – ст․ 24, 74, 75, где указано, что при регистрации перехода права в случае совместного имущества требуется нотариально заверенное согласие второго супруга․

Согласно п․ 3 ст․ 35 СК РФ «при отчуждении совместно нажитого имущества требуется согласие обоих супругов, выраженное в письменной форме и заверенное нотариусом»․ Если согласие отсутствует, в выписке из ЕГРН будет сделана отметка «Оспоримость сделки», и её невозможно будет удалить без судебного решения․

Что считается совместно нажитым имуществом?

Имущество считается совместно нажитым, если оно было приобретено в период брака и не оформлено в порядке отдельной собственности одного из супругов․ К такому имуществу относятся:

• Жилые дома и квартиры;
• Земельные участки, находящиеся в собственности супругов;
• Доли в праве собственности на недвижимость (в т․ч․ доли в земельных участках);
• Бизнес‑активы, если они были получены в браке․

Исключения из правила:

1. Участок, полученный в наследство или по завещанию, если завещание явно указывает, что он принадлежит только одному из супругов․
2. Имущество, которое было получено до брака и не было включено в совместную собственность (например, земельный участок, купленный в 2010 г․, а брак заключён в 2015 г․)․
3. Имущество, приобретённое в браке на отдельные средства одного из супругов, если они были задокументированы как «исключительная собственность» (например, дар от родителей с условием «только на имя мужа»)․

Когда согласие обязательно?

Последствия продажи без согласия

• В выписке из ЕГРН будет пометка «Оспоримость сделки»․ Это усложняет дальнейшую продажу или залог участка․
• Супруг, чьё согласие не было получено, имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной (ст․ 165 СК РФ)․
• Банк, принимающий участок в обеспечение кредита, может отказать в выдаче кредита из‑за риска оспаривания сделки․
• В случае, если сделка уже завершена, продавец может быть привлечён к ответственности за нарушение законных требований (штраф до 500 тыс․ руб․ за нарушение процедуры государственной регистрации)․

Как оформить нотариальное согласие супруга

Список необходимых документов

• Паспорт и ИНН обеих сторон;
• Свидетельство о браке (если брак зарегистрирован после 2002 года – выписка из ЗАГСа);
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, дарения и т․п․);
• Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового реестра;
• Нотариальная доверенность (если согласие подписывается через представителя)․

Пошаговый алгоритм

1. Подготовка текста согласия․ Текст должен быть чётким, без двусмысленностей․
2. Запись в нотариальной книге․ Оба супруга приходят к нотариусу одновременно (или один через доверенность)․
3. Подписание документа․ Нотариус проверяет личность, наличие полномочий и заверяет подписи․
4. Получение заверенного экземпляра․ Нотариус выдаёт оригинал и копию согласия․
5. Передача согласия в регистрирующий орган․ При подаче заявления о переходе права в Росреестр прикладывается согласие․

Образец согласия супруга

СОГЛАСИЕ
на продажу земельного участка

Я, ________________________ (Ф․И․О․, паспорт, ИНН), супруг(а) ________________________ (Ф․И․О․ продавца), 
настоящим подтверждаю, что ознакомлен(а) с условиями договора купли‑продажи земельного участка,
находящегося по адресу: ________________________ (адрес, кадастровый номер),
и даю свое согласие на его отчуждение в пользу ________________________ (покупатель)․

Согласие дано добровольно, без какого-либо принуждения, и является обязательным
для государственной регистрации перехода права собственности․

Подпись: ________________________

Нотариальное заверение:
_____________________(Ф․И․О․ нотариуса, номер лицензии, печать)

Практические рекомендации

• Проверяйте статус земли в ЕГРН․ Убедитесь, что участок действительно относится к совместной собственности․
• Не откладывайте получение согласия до момента подписания договора купли‑продажи – в случае отказа у вас будет время для переговоров․
• Если супруг отказывается дать согласие, рассмотрите возможность раздела имущества в суде или досудебного урегулирования․
• При сделках через агентство недвижимости уточняйте у посредника наличие всех необходимых документов․
• Сохраняйте копии всех нотариальных актов и выписок из реестра – они могут понадобиться в будущем․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли согласие, если участок был куплен в браке, но оформлен только на одного из супругов?

Да․ По ст․ 35 СК РФ даже если в правоустанавливающем документе указано только имя одного супруга, если участок был приобретён в период брака, он считается совместно нажитым и подлежит согласованию․

Можно ли заменить нотариальное согласие доверенностью?

Нет․ Доверенность не заменяет согласие – в регистрирующем документе должно быть нотариальное заверение согласия․ Доверенность может лишь представить интересы, но согласие должно быть подписано и заверено․

Что делать, если согласие уже подписано, но в нем есть опечатка?

Опечатка в важном пункте (например, в указании кадастрового номера) делает документ юридически недействительным․ Нужно оформить дополнительный акт исправления у того же нотариуса․

Как быстро оформить согласие?

В среднем процесс занимает 1–2 рабочих дня, если у нотариуса есть все необходимые документы․ В крупных городах (Москва, Санкт‑Петербург) срок может быть сокращён до нескольких часов․

Можно ли продать участок без согласия, если покупатель согласен взять на себя риск оспаривания?

Теоретически да, но такой подход крайне рискован․ Оспаривание может привести к аннулированию сделки, потере денег и судебным издержкам․ Продавцу и покупателю рекомендуется избегать такой практики․

Нотариальное согласие супруга – обязательный этап при продаже земельного участка, который был приобретён в браке и считается совместно нажитым имуществом․ Отсутствие такого согласия приводит к отметке об оспоримости в ЕГРН, риску потери прав на землю и возможным судебным спорам․

Чтобы избежать проблем, следует заранее проверить статус участка, собрать полный пакет документов и оформить согласие у нотариуса․ При возникновении разногласий между супругами рекомендуеться вести диалог или обратиться к медиатору, а в крайнем случае – в суд․

Автор статьи: Елена Фёдорова, юрист в сфере земельных отношений, специалист компании «ЮСАКТУМ»․

Дата публикации: 18 октября 2025 г․