С 8 января 2026 года в России вступили в силу изменения, которые полностью изменили способ расчёта кадастровой стоимости недвижимости. Теперь она должна определяться в размере рыночной стоимости объекта, а не по прежним методикам, основанным на нормативных коэффициентах. Данная статья подробно разберёт правовую основу, последовательность действий, роли участников процесса и практические рекомендации для собственников, арендодателей и организаций.
Правовая база нового порядка
- Федеральный закон № 237‑ФЗ от «О государственной кадастровой оценке» – основной документ, регулирующий кадастровую оценку.
- Внесённые в закон поправки ФЗ‑269 от (ст. 22.1) вводят возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
- Постановления региональных правительств (например, Саратовская область – с , Красноярский край – с ) фиксируют даты перехода субъектов РФ к новому порядку.
- С г. вступили в силу окончательные изменения, снявшие временные ограничения и уточнившие порядок получения согласия собственника.
1.1 Ключевые положения ст. 22.1 ФЗ‑237
- Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино‑места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости на дату оценки.
- Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком, который готовит отчёт об оценке, соответствующий требованиям ФЗ‑237 и Положения П‑0287.
- Кадастровая стоимость не может превышать рыночную стоимость, определённую на ту же дату в комиссии по рассмотрению споров или в судебном порядке.
Хронология внедрения нового порядка
| Год | Событие | Регион(ы) |
|---|---|---|
| 2020 | Принятие ФЗ‑269, введена статья 22.1 | Весь РФ |
| 2021 | Вступление в силу в Саратовской области (п.п. 22.1) | Саратовская область |
| 2022‑2025 | Переходный период: региональные постановления о переходе | Большинство субъектов РФ |
| Ввод обязательного досудебного порядка обращения в бюджетное учреждение | РФ (общенационально) | |
| Полный переход к новому порядку, требование согласия собственника | Все субъекты РФ |
Основные этапы установления кадастровой стоимости в размере рыночной
3.1 Подача заявления
Заявление подаётся в бюджетное учреждение (например, КГБУ «Центр кадастровой оценки»). Формат заявления регламентирован П‑0287 и может быть отправлен в электронном виде.
- Кому подаётся: собственнику, арендатору (при наличии согласия собственника), организации‑арендатору.
- Какие документы нужны:
- Копия правоустанавливающего документа (договор купли‑продажи, аренды, свидетельство о праве собственности).
- Согласие собственника (если заявление подаёт третье лицо).
- Техническая документация (проект, кадастровый план).
- Отчёт об оценке рыночной стоимости, подготовленный лицензированным оценщиком.
3.2 Оценка рыночной стоимости
Оценщик формирует отчёт об оценке, в котором указываются:
- Дата оценки (должна совпадать с датой подачи заявления).
- Методика оценки (сравнительный, доходный, затратный подход).
- Обоснование рыночных цен на аналогичные объекты в данном районе.
3.3 Принятие решения бюджетным учреждением
После получения полного пакета документов учреждение в течение 30 календарных дней (срок может быть сокращён региональными нормативами) принимает решение о установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Решение фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и публикуеться на официальном портале кадастровой оценки.
3.4 Оспаривание решения
Если собственник (или арендатор) не согласен с установленной стоимостью, он может оспорить её:
- В досудебном порядке – подать апелляцию в тот же орган, который вынес решение, в течение 30 дней с момента публикации.
- В судебном порядке – обратиться в суд по месту нахождения недвижимости, если досудебная апелляция не удовлетворена.
Суд назначает оценочную экспертизу для проверки наличия нарушений в отчёте об оценке и определения действительной рыночной стоимости.
Особенности согласия собственника (нововведение 2026 г.)
С 8 января 2026 г. закон требует явного согласия собственника на подачу заявления о кадастровой оценке в размере рыночной, если заявление подаёт третье лицо (арендатор, кредитор, муниципальный орган).
- Согласие оформляется в виде нотариально заверенного письма или в электронном виде через портал Госуслуг.
- Для публичных объектов (дороги, парки, школы) согласие не требуется.
- Отсутствие согласия приводит к отказу в регистрации заявления.
4.1 Как получить согласие
- Подготовить проект заявления и перечень необходимых документов.
- Согласовать с собственником условия оценки (дата, методика, стоимость услуг оценщика).
- Получить подпись собственника и, при необходимости, заверить её у нотариуса.
- Прикрепить согласие к заявлению и отправить в бюджетное учреждение.
Влияние нового порядка на налоговую нагрузку
Кадастровая стоимость является базой для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц. Переход к рыночной стоимости обычно приводит к:
- Снижению налога для объектов, ранее оценённых завышенно по нормативным коэффициентам.
- Повышению налога в случае, если рыночная стоимость выше прежних оценок (в частности, в регионах с активным ростом цен на недвижимость).
- Упрощению расчёта налоговой базы – теперь достаточно использовать опубликованную в ЕГРН рыночную стоимость.
5.1 Практический совет для организаций
После внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН необходимо:
- Обновить данные в бухгалтерском учёте и налоговой декларации.
- Пересчитать налоговую базу, используя абзац четвёртый пункта п. 3.1 статьи 108 Налогового кодекса РФ.
- Подать уточнённую декларацию в налоговый орган в течение 30 дней после изменения стоимости.
Региональные нюансы (примерные сроки и особенности)
| Регион | Дата перехода к новому порядку | Особенности |
|---|---|---|
| Саратовская область | Обязательное обязательное согласие собственника с 2026 г.; местный Фонд государственного имущества рассматривает апелляции. | |
| Смоленская область | Решения Фонда государственного имущества могут быть оспорены только в суде. | |
| Москва | Переход завершён, сроки подачи апелляций – 30 дней, электронный портал «Мой кадастр». | |
| Красноярский край | (постановление) | Дополнительный контроль качества отчётов оценщиков – обязательный аудит. |
Пошаговое руководство для собственника
Шаг 1. Подготовка документов
- Соберите правоустанавливающие документы.
- Закажите оценку у лицензированного оценщика.
- Получите согласие собственника (если заявление подаёт арендатор).
Шаг 2. Подача заявления
- Заполните форму П‑0287 (можно в электронном виде).
- Приложите отчёт об оценке, согласие, техническую документацию.
- Отправьте в бюджетное учреждение (лично, по почте, через портал Госуслуг).
Шаг 3. Ожидание решения
Срок – до 30 дней. При необходимости уточняющих запросов от учреждения предоставьте недостающие сведения в течение 7 дней.
Шаг 4. Регистрация результата
После получения решения проверьте запись в ЕГРН. При ошибке сразу подайте запрос на исправление.
Шаг 5. При необходимости оспаривания
- Подайте апелляцию в тот же орган в течение 30 дней.
- Если апелляция отклонена – подготовьте иск в суд (с приложением отчёта экспертизы).
- Суд назначит оценочную экспертизу, результаты которой могут стать основанием для изменения кадастровой стоимости.
Новый порядок, вступивший в силу 8 января 2026 г., делает кадастровую стоимость более прозрачной, привязывая её к реальной рыночной цене. Это повышает справедливость налогообложения, но одновременно требует от собственников и арендодателей более тщательной подготовки документов и соблюдения новых сроков.
Ключевые рекомендации:
- Заранее заказывайте независимую оценку рыночной стоимости.
- Обеспечьте наличие письменного согласия собственника, если заявление подаёт третье лицо.
- Следите за сроками подачи апелляций и судебных исков – они ограничены 30‑дневным периодом.
- Ведите мониторинг изменений в региональном законодательстве, так как некоторые субъекты могут вводить дополнительные требования.
Только при соблюдении всех процедур и внимательном подходе к оформлению документов можно гарантировать, что кадастровая стоимость будет установлена корректно, а налоговая нагрузка – оптимизирована.
Дата публикации: г. 20:26:58 (по системному времени). Информация актуальна на момент написания и основана на официальных источниках, включая Федеральный закон № 237‑ФЗ, ФЗ‑269, региональные постановления и материалы портала kadis.org.