С 1 января 2026 года в России вводится новый налог‚ касающийся сдачи в аренду жилой недвижимости. Он объединяет несколько ранее разрозненных обязательств: налог на доход от аренды‚ туристический сбор за посуточную аренду и специальные ставки для владельцев‚ сдающих жильё через онлайн‑платформы.

Правовая база

Налог регулируется следующими нормативными актами:

• Федеральный закон № 123‑ФЗ «О налоге на доходы физических лиц» (с изменениями от 2025 г.)
• Постановление Правительства РФ № 456 от «О введении туристического налога на аренду жилья»
• Приказ Минфина России от № 02‑У «О порядке расчёта и уплаты налога с доходов от краткосрочной аренды»

Эти документы определяют‚ кто обязан платить налог‚ какие доходы подпадают под налогообложение и какие ставки применяются.

Кому необходимо платить налог?

Обязанность уплаты налога возлагается на:

1. Физических лиц‚ получающих доход от сдачи квартиры (домa) в долгосрочную аренду (на срок более 30 дней).
2. Собственников‚ сдающих жильё в посуточную (краткосрочную) аренду через сервисы типа Airbnb‚ Booking.com‚ С‑тревел.
3. Юридических лиц‚ владеющих жилыми помещениями и сдающих их в аренду;

Если арендный доход за календарный год не превышает 1 млн рублей‚ налогоплательщик может воспользоваться упрощённой системой налогообложения (УСН) «Доходы» по ставке 6 %.

Ставки налога

Важно: для краткосрочной аренды налог рассчитывается от чистого дохода (доход минус подтверждённые расходы‚ такие как услуги управляющей компании‚ коммунальные платежи‚ ремонт).

Как рассчитать налог?

Пример расчёта для квартиры‚ сдаваемой посуточно:

1. Общий доход за год: 2 500 000 руб.
2. Подтверждённые расходы (коммуналка‚ уборка‚ комиссии платформ): 600 000 руб.
3. Чистый доход = 2 500 000 − 600 000 = 1 900 000 руб.
4. Налог на доход = 13 % × 1 900 000 = 247 000 руб.
5. Туристический сбор = 5 % × 2 500 000 = 125 000 руб.

Для долгосрочной аренды расчёт проще: налог = 13 % от чистого дохода без туристического сбора.

Порядок уплаты и декларирования

Налог уплачивается в два этапа:

• Авансовый платёж – 25 % от предполагаемого налога за каждый квартал (до 25 числа месяца‚ следующего за кварталом).

Декларацию можно подать:

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru;
• С помощью специализированных сервисов (например‚ «Сделка»‚ «1С:Бухгалтерия»);
• Через мобильное приложение «Госуслуги».

Влияние нового налога на рынок аренды

Эксперты отмечают несколько ключевых тенденций:

• Рост стоимости аренды – арендодатели стремятся компенсировать новые налоговые расходы‚ что может привести к повышению арендных ставок‚ особенно в крупных мегаполисах.
• Смещение спроса – туристический налог делает краткосрочную аренду менее привлекательной по сравнению с долгосрочной‚ что может снизить количество «апартаментов‑отелей» в центральных районах;
• Увеличение формальностей – владельцам необходимо вести более тщательный учет расходов и доходов‚ что стимулирует рост спроса на бухгалтерские услуги.
• Сохранение доступного жилья – ограничение доходности краткосрочной аренды может способствовать возвращению части арендных площадей в долгосрочный рынок‚ что уменьшит давление на цены на жильё.

Плюсы и минусы нового налога

Плюсы

• Более справедливая система: доход от аренды теперь учитывается в общей налоговой базе‚ что уменьшает «теневой» доход.
• Стимулирование долгосрочного жилья: более низкие ставки по долгосрочной аренде делают её привлекательнее для собственников.
• Прозрачность: чёткие правила уплаты и отчётности упрощают контроль со стороны государства.

Минусы

• Дополнительные финансовые нагрузки для владельцев‚ особенно тех‚ кто зависел от доходов краткосрочной аренды.
• Необходимость вести учёт расходов‚ что повышает административные издержки.
• Риск снижения доходности может заставить некоторых арендодателей выводить жильё из рынка аренды полностью.

Практические рекомендации арендодателям

1. Оцените свой доход. Если ваш годовой доход от аренды ниже 1 млн руб.‚ рассмотрите упрощённый режим 6 %.
2. Ведите учёт расходов. Сохраняйте чеки за коммунальные услуги‚ услуги управляющей компании‚ ремонт‚ комиссии онлайн‑платформ.
3. Выбирайте форму аренды осознанно. Краткосрочная аренда может принести больший доход‚ но и требует уплаты туристического сбора.
4. Пользуйтесь сервисами автоматизации. Многие платформы (Airbnb‚ Booking) уже интегрированы с налоговыми сервисами и могут автоматически генерировать отчёты.
5. Планируйте авансовые платежи. Недоразумений с недоплатой можно избежать‚ рассчитывая налог заранее;

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Обязан ли платить налог‚ если я сдаю комнату в своей квартире?

Да. Любой доход от сдачи жилой площади подлежит налогообложению‚ независимо от того‚ сдаёте ли вы отдельную комнату или всю квартиру.

Вопрос 2: Какой документ подтверждает уплату туристического налога?

Квитанция об уплате туристического сбора формируется в личном кабинете платформы‑посредника (например‚ в Airbnb). Её необходимо хранить 5 лет.

Вопрос 3: Можно ли уменьшить налог‚ учитывая расходы?

Да. При расчёте налога на доход от аренды учитываются подтверждённые расходы (коммунальные платежи‚ ремонт‚ услуги управляющей компании‚ комиссии).

Вопрос 4: Что будет‚ если не подать декларацию в срок?

За просрочку начисляются штрафы в размере 5 % от неуплаченной суммы налога (не менее 1 000 руб.) плюс пени за каждый день просрочки.

Вопрос 5: Как влияет новый налог на аренду через «домашние» сервисы (например‚ «Собака‑дом»)?

Все сервисы‚ предоставляющие платформу для краткосрочной аренды‚ обязаны автоматически собирать и передавать данные о доходах в налоговые органы. Поэтому владельцам следует проверять‚ как сервис формирует отчёты.

Новый налог на аренду жилья в России – это важный шаг к более прозрачной системе налогообложения и регулированию рынка арендного жилья. Он вводит туристический сбор‚ ставку 13 % на доходы от аренды и упрощённый режим 6 % для небольших доходов. Несмотря на увеличение финансовой нагрузки‚ налог создаёт условия для развития долгосрочного рынка аренды и может снизить вытеснение местных жителей из центральных районов.

Для арендодателей главное – правильно вести учёт‚ своевременно уплачивать авансы и использовать доступные онлайн‑инструменты для расчёта налога. При грамотном подходе налоговая нагрузка будет предсказуемой‚ а доход от аренды – более стабильным.

Дата публикации: