Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․, 20:40:16

Что такое НДФЛ при продаже недвижимости?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (или рыночной стоимостью, если квартира получена в наследство/подарок)․ Ставка налога зависит от статуса налогоплательщика:

• Для налоговых резидентов РФ – 13 % (до 2024 г․);
• Для нерезидентов – 30 %;
• С 2025 года введена прогрессивная шкала: 13 % до 2 400 000 ₽, 15 % от суммы выше этой границы․

Ключевые изменения в 2025‑2026 гг․

Прогрессивная шкала НДФЛ (с 1 января 2025)

Ранее налог был фиксированным (13 % для резидентов)․ Теперь он рассчитывается так:

1. До 2 400 000 ₽ – 13 %;
2. Свыше 2 400 000 ₽ – 15 %․

Это значит, что «чем больше прибыль – тем выше налог», но базовый порог в 2,4 млн ₽ остаётся бездобавочного налога․

Срок владения для освобождения от налога

• Для собственной квартиры (покупка, наследство, дарение) – не менее 3 лет непрерывного владения;
• Для второй (инвестиционной) квартиры – не менее 5 лет непрерывного владения․
• Если продажа происходит в течение указанных сроков, налог обязателен, но может быть снижен за счёт вычетов․

«Непрерывным» считается владение без промежутков в виде продажи, дарения, оформления совместного владения и т․п․

Льготы и освобождения, действующие с 2026 года

• Продажа квартиры за сумму до 1 000 000 ₽ – налог не начисляеться (при условии, что цена не ниже рыночной стоимости)․
• При продаже квартиры, полученной по наследству, если она находилась в собственности наследника не менее 3 лет, налог не взимается․
• Для семей с детьми введены дополнительные вычеты (например, при покупке жилья в рамках программы «Семья»)․

Имущественный налоговый вычет (ИВВ)

ИВВ позволяет уменьшить налогооблагаемую базу за счёт расходов, связанных с приобретением квартиры:

• Сумма вычета – разница между стоимостью приобретения (или рыночной стоимостью, если квартира получена в наследство/подарок) и стоимостью продажи․
• Вычет может быть применён только налоговыми резидентами, предоставившим документальное подтверждение расходов (договор купли‑продажи, справки о выплате ипотечных процентов, акты приема‑передачи)․
• Если квартира была получена от родственника, вычет может быть рассчитан на основе расходов предыдущего владельца, при условии, что они не учитывались ранее в налоговых целях․

Как рассчитать налог при продаже квартиры?

Формула расчёта

Налог = (Цена продажи – Стоимость приобретения – Имущественный вычет) × Ставка НДФЛ

Если полученный результат меньше 0, налог не уплачивается․

Пример 1 – Продажа после 4 лет владения (2025‑2026)

Поскольку разница не превышает стоимость приобретения, налог не начисляется․

Пример 2 – Продажа после 2 лет владения (нужен вычет)

Поскольку база ниже 2,4 млн ₽, применяется ставка 13 %․

Порядок подачи декларации 3‑НДФЛ

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи квартиры (покупка и продажа);
   • Кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН;
   • Квитанции об уплате ипотечных процентов, расходов на ремонт, комиссии агентства;
   • Справка о доходах (если получали доход от аренды и т․п․)․
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС (ЛКН)․ В разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите:
   • Дата и стоимость продажи;
   • Дата и стоимость приобретения;
   • Сумму имущественного вычета․
3. Подайте декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи․
4. Оплатите налог в срок до 15 июля (для резидентов) или до 15 августа (для нерезидентов)․ При необходимости можно оформить рассрочку через ФНС․

Важно: отсутствие декларации за 2024‑2025 годы может привести к камеральной проверке, так как ФНС автоматически сверяет данные с Росреестром․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за 950 000 ₽?

Нет․ При цене продажи ниже 1 млн ₽ налог не взимается, если сделка не считается «спекулятивной» (т․е․ срок владения более 3 лет)․ При владении менее 3 лет налог всё равно не начисляется, но декларацию подавать рекомендуется․

Какой срок владения считается «непрерывным»?

Непрерывным считается владение без перерывов в виде продажи, дарения, оформления совместного права или регистрации другого лица в качестве совладельца․ Даже однодневный переход прав обнуляет срок․

Можно ли использовать вычет, если квартира была получена в наследство?

Да․ Вычет может быть рассчитан на основе расходов, понесённых предыдущим владельцем (если они не учитывались в налоговых целях)․ Нужно предоставить документы, подтверждающие эти расходы․

Что будет, если я продам квартиру в 2026 году, владел ею 4 года, а цена продажи превысит 3 млн ₽?

Налог рассчитываеться по прогрессивной шкале:

• До 2 400 000 ₽ – 13 %;
• Свыше 2 400 000 ₽ – 15 %․

Пример: прибыль 1 200 000 ₽ → налог = 2 400 000 ₽×13 % + 300 000 ₽×15 % = 312 000 ₽ + 45 000 ₽ = 357 000 ₽ (при условии, что вычет не уменьшил базу)․

Какой налог платить, если я нерезидент?

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 % независимо от суммы прибыли․ Прогрессивная шкала не применяется․

С 2025 по 2026 год в России произошло несколько существенных изменений, которые влияют на налоговую нагрузку при продаже квартиры:

• Введена прогрессивная шкала (13 %/15 %);
• Уточнены сроки владения (3 года для первой квартиры, 5 лет для второй);
• Сохранены и расширены льготы (продажа до 1 млн ₽, наследство, семейные программы);
• Имущественный вычет остаётся главным инструментом снижения налога, но требует тщательной документальной базы․

Чтобы избежать неожиданностей, рекомендуется заранее собрать все необходимые документы, рассчитать потенциальный налог и подать декларацию в срок․ При возникновении вопросов целесообразно обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться онлайн‑сервисами ФНС․

Статья подготовлена на основе открытых источников (Lenta․ru, КонсультантПлюс, HARANT, НДФЛка․ру) и актуальна на 19 апреля 2026 года․