С 2022 года к мансардному этажу в России применяется обновлённый порядок учёта площади и этажности. Нарушение норм градостроительного кодекса чревато отказом в вводе объекта в эксплуатацию, штрафами и даже сносом постройки.
Что считается мансардным этажом по Градостроительному кодексу РФ
Статья 2 Федерального закона № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» в редакции 2025 года определяет мансардный этаж как:
- жилое или нежилое помещение, расположенное в чердачном пространстве здания;
- высота потолков которого от 1,6 м до 2,5 м (в средней линии помещения);
- освещается через скатные или вертикальные окна, выходящие на фасад.
Ключевые изменения 2024–2025 годов
- С 1 января 2025 года мансардный этаж может засчитываться в этажность здания при условии, что его площадь превышает 40 % площади последнего полноценного этажа.
- Введён коэффициент 0,7 для расчёта площади жилых помещений с наклонным потолком (если наклон > 30°).
- Уточнены требования к энергоэффективности: толщина утепления мансарды должна быть ≥ 200 мм в климатической зоне Центральной России.
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию
Документы, которые потребуются в 2026 году
| Тип объекта | Необходимые документы | Срок рассмотрения Минстроем РФ |
|---|---|---|
| ИЖД (индивидуальный жилой дом) | уведомление о планируемом строительстве (форма КН-1), техплан БТИ, эскиз фасада с указанием скатов | до 10 рабочих дней |
| МКД (многоквартирный дом) | разрешение на строительство, положительное заключение госэкспертизы, ПЗЗ (проект защиты здания) | до 20 рабочих дней |
Важно! С вводится электронный формат подачи документов через ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Как рассчитывается этажность при наличии мансарды
Пример расчёта для частного дома
Исходные данные:
- 2 полноценных этажа по 120 м²;
- мансардный этаж 80 м² (высота 2,3 м);
- коэффициент 0,7 применяется к 40 м² (часть с наклоном > 30°).
Расчёт площади мансарды для целей этажности:
(80 м², 40 м²) + 40 м² × 0,7 = 40 + 28 = 68 м² (больше 40 % от 120 м²).
Следовательно, здание считается 3-этажным.
Налоги и кадастровая стоимость
С 2026 года:
- кадастровая стоимость мансарды снижается на 30 % по сравнению с полноценным этажом при соблюдении высотных ограничений;
- при превышении высоты > 2,5 м мансарда приравнивается к полному этажу и облагается по полной ставке.
Частые ошибки застройщиков и как их избежать
Ошибка № 1: неправильная высота конька
Если высота верхней точки ската > 3 м, мансарда может быть признана чердаком, а не жилым этажом, что повлечёт перерасчёт налогов и штрафы.
Ошибка № 2: отсутствие вентиляционного канала
Норматив СП 60.13330.2024 требует принудительной вытяжной вентиляции в помещениях мансарды площадью > 15 м².
- Убедитесь, что площадь мансарды ≤ 40 % площади последнего полноценного этажа, если хотите сохранить 2-этажный статус дома.
- Толщина утепления кровли ≥ 200 мм (минеральная вата или пенополиизоцианурат).
- Высота потолков в средней линии 1,6–2,5 м.
- Подайте уведомление в Минстрой РФ не позднее, чем за 30 дней до начала работ.
- Закажите техплан до начала отделки, чтобы избежать «скрытых» площадей, которые учтут налоговики.
Обновления по состоянию на : ведётся разработка поправок о допуске мансардных этажей до 3 м в высоту при условии использования энергоэффективных материалов класса A++. Следите за официальными публикациями на сайте Минстроя России.