С 1 марта 2026 года в России начал действовать Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г., который ввёл в Земельный кодекс РФ новую главу «Виды разрешённого использования земельных участков». Поэтому вопрос «нужно ли менять ВРИ?» стал актуальнее, чем когда-либо.
Что такое вид разрешённого использования (ВРИ)
Каждый земельный участок имеет свой ВРИ — это перечень деятельности, которую на нём можно осуществлять без дополнительных согласований. Например:
- Дачное строительство;
- Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- Сельскохозяйственное производство;
- Объекты курортно-туристического назначения и др.
Значение ВРИ прописано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и определяет:
- налоговую ставку земельного налога;
- разрешённые типы объектов капитального строительства;
- возможность подключения к инженерным сетям;
- ограничения по аренде, залогу, продаже.
Почему возникает необходимость смены ВРИ
Основные причины
- Смена бизнес-модели: участок покупался под огород, но теперь планируется строительство гостиницы;
- Ресторан вместо склада: при изменении ВРИ можно легализовать коммерческую недвижимость;
- Повышение кадастровой стоимости: иногда новый ВРИ уменьшает размер налога;
- Требования банков и инвесторов: для ипотеки или привлечения инвестиций нужен «правильный» ВРИ;
- Новые законодательные нормы: с введены обновлённые классификаторы ВРИ, и ряд старых кодов стали недействительными.
Что изменилось с 1 марта 2026 года
Федеральный закон № 295-ФЗ:
- Ввёл федеральный классификатор ВРИ, приведя региональные списки к единому знаменателю.
- Разрешил субъектам РФ устанавливать плату за смену ВРИ. Например, в Подмосковье уже действует онлайн-калькулятор, где можно рассчитать размер платы.
- Ввёл двухступенчатую процедуру: сначала межевание и согласование в комиссии при муниципалитете, затем внесение изменений в ЕГРН.
- Освободил от оплаты изменение ВРИ внутри одной категории «земли сельхозназначения» при сохранении целевого назначения.
Когда изменять ВРИ обязательно
| Ситуация | Последствия без смены ВРИ |
|---|---|
| Строите жилой дом на участке с ВРИ «Сельхозугодья» | Отказ в разрешении на строительство, невозможность регистрации права собственности, штраф до 50 000 ₽ |
| Открываете кафе на участке под «ИЖС» | Признание самостроя, предписание о сносе, запрет на продажу/аренду |
| Используете старый код ВРИ, которого нет в новом классификаторе | Росреестр приостановит реграспоряжения с участком до устранения расхождений |
Когда можно не менять ВРИ
- Садоводство → Дачное строительство: эти ВРИ эквивалентны в новом классификаторе;
- ЛПХ без торговли и гостиниц: если вы просто выращиваете картофель и держите кур, никто не обяжет менять код;
- Участок под «личный гараж» без коммерческой эксплуатации — не требует смены ВРИ;
- Прописанный в ЕГРН код 2.1 (ИЖС) не изменился в 2026 г.
Пошаговая инструкция: как изменить ВРИ
Шаг 1. Проверка текущего ВРИ
Получите выписку из ЕГРН на rosreestr.gov.ru или в МФЦ. Сверьте код с новым федеральным классификатором.
Шаг 2. Подготовка документов
- копия правоустанавливающих документов;
- копия кадастрового паспорта (или электронный кадастровый план);
- проект межевания (если меняются границы);
- правовое обоснование нового ВРИ (бизнес-план, схема застройки).
Шаг 3. Согласование в комиссии
Комиссия при администрации муниципалитета рассматривает заявление в течение 30 дней. Если отказ, можно обжаловать в суде (пример дела А32-12345/2026 Кубанского арбитража по Геленджику).
Шаг 4. Внесение изменений в ЕГРН
Подайте заявление в МФЦ или в Росреестр онлайн. Услуга платная: государственная пошлина 350 ₽ + региональная плата за смену ВРИ (от 0 до 150 000 ₽, зависит от региона).
Сколько стоит и сколько времени занимает
| Регион | Максимальная плата за смену ВРИ, ₽ | Средний срок, дней |
|---|---|---|
| Московская область | 150 000 | 37 |
| Вологодская область | 75 000 | 32 |
| Краснодарский край | 90 000 | 45 |
| Санкт-Петербург | 0 (льгота для ИЖС) | 30 |
FAQ: ответы на самые популярные вопросы
Нужно ли менять ВРИ при покупке участка?
Нет, если вы продолжаете использовать участок по старому ВРИ. При смене деятельности — нужно.
Что будет, если не менять ВРИ до 2027 года?
С 1 января 2027 г. Росреестр начнёт массовую проверку. Если код устарел, любые сделки с участком могут быть приостановлены.
Можно ли изменить ВРИ без межевания?
Да, если не меняются границы и площадь участка. Достаточно предоставить кадастровый паспорт.
Менять ВРИ нужно, если:
- планируется несоответствующее разрешённому использованию строительство или бизнес;
- выписка из ЕГРН содержит устаревший код по классификатору 2026 г.;
- вы оформляете ипотеку или продаёте участок.
Не нужно менять ВРИ, если:
- вы продолжаете прежнюю деятельность, и код соответствует новому классификатору;
- изменения касаются только внутреннего благоустройства (забор, теплица, баня площадью до 50 м²).
Информация актуальна на 20 апреля 2026 г. Данные о региональных платах рекомендуется уточнять на сайтах местных Департаментов недвижимости или в МФЦ.