Актуальная дата: 20 апреля 2026 г.

Ниже собраны ключевые изменения в законодательстве, которые уже вступили в силу или начнут действовать в ближайшие месяцы, и напрямую влияют на рынок недвижимости в России.

Налоги на недвижимость с 1 января 2026 года

В конце 2025 года президент подписал федеральный закон № 521-ФЗ, который полностью пересматривает порядок исчисления налога на имущество физических лиц и организаций.

• Кадастровая база. Теперь налоговая ставка рассчитывается только по кадастровой стоимости, приближённой к рыночной. Исключение — объекты, кадастровая оценка которых не проводилась более 5 лет подряд.
• Повышающий коэффициент 1,8 % для объектов стоимостью свыше 50 млн руб.
• Налоговый вычет увеличен до 20 м² на квартиру и 50 м² на дом, но только для единственного жилья.
• Льготы. Расширен перечень категорий граждан, полностью освобождённых от уплаты налога: добавлены многодетские семьи и инвалиды I группы.

Как это отразится на собственниках

Для большинства квартир в рубрике «эконом» и «комфорт» платёж вырастет на 8–12 %, а для премиум-сегмента — до 25 %. Уточнить новую кадастровую стоимость можно на публичной кадастровой карте Росреестра или через сервис ФНС «Узнай свою кадастровую стоимость».

Семейная ипотека: ужесточение с 1 февраля 2026 года

Дом.РФ и Минстрой ввели новые ограничения по программе «Семейная ипотека» (льготная ставка 6 % годовых).

1. Одна семья, один кредит. Теперь можно оформить только один льготный ипотечный договор на всё время действия программы. Ранее разрешалось последовательно брать по одному кредиту на каждого ребёнка.
2. Обязательное участие обоих супругов. Даже если имущество оформляеться на одного из них, в договоре должны присутствовать подписи обоих супругов или официального опекуна.
3. Расширение списка «детей-сирот». Появилась отдельная квота 1 000 договоров в месяц для детей, оставшихся без попечения родителей, на покупку жилья в любом регионе.

Важный нюанс

Если вы уже подали заявку до 31 января 2026 г., старые правила сохраняются. Подать новую заявку по старым условиям нельзя — банки автоматически переключатся на новый регламент.

Материнский капитал: изменения с 1 февраля 2026 года

Размер сертификата вырос до 630 786 руб. (был 589 500 руб.). Главное новшество — допустимое направление на погашение ипотеки при покупке доли.

• Раньше маткапитал можно было направить только на приобретение целого объекта. Теперь разрешено покупать долю в квартире/доме, если совокупная доля семьи после сделки станет не менее 30 %.
• Сокращён срок подачи заявления: с 30 до 15 календарных дней.
• Вводится электронное уведомление о готовности сертификата через Госуслуги.

Охранные зоны и строительство

С 1 марта 2026 г. вступил в силу приказ Минкультуры № 245, который расширяет охранные зоны объектов культурного наследия федерального значения.

Что изменилось для девелоперов и собственников

1. Расширение буферной зоны до 500 м для памятников федерального значения (вместо прежних 250 м).
2. Обязательное согласование любых работ, кроме косметического ремонта, в охранной зоне.
3. Штрафы за самовольное строительство выросли до 500 тыс. руб. для граждан и 2 млн руб. для юрлиц.

Совет: прежде чем покупать землю или квартиру в историческом центре, обязательно проверьте охранную зону на портале Минкультуры.

Регистрация прав на долевое строительство

С 1 апреля 2026 г. вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:

• Сокращён срок регистрации ДДУ в Росреестре до 3 рабочих дней (был 7).
• Обязательное страхование рисков незавершённого строительства повышено до 10 % от проектной стоимости.
• Добровольный «эскроу-контроль». Застройщики могут перевести деньги дольщиков в эскроу-банковские счета без госаккредитации, но при условии ежеквартального аудита.

1. Если планируете продажу/покупку жилья в 2026 году, подготовьте выписку из ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью — это поможет точно рассчитать налог.
2. При подаче заявки на семейную ипотеку убедитесь, что вы ещё не использовали лимит на одну семью.
3. Перед строительством проверьте охранную зону и наличие охранных обязательств на объекте наследия.
4. Дольщикам рекомендуется запросить у застройщика копию договора страхования и эскроу-счёта.

Вопросы по применению новых норм можно задать в чат-боте ПФР (@pfr_gos_bot), Росреестра (@rosreestr_bot) или через личный кабинет на Госуслугах.

Статья подготовлена на основе официальных источников: Федеральные законы № 521-ФЗ, № 403-ФЗ, приказы Минкультуры № 245 и Минстроя № 89/пр от  г.