С 2026 года правила оформления недвижимости на двух и более собственников претерпели ряд изменений. Если вы только что получили ключи от новостройки и хотите зарегистрировать квартиру сразу на двух человек — будь то супруги, родители и взрослый ребёнок, друзья или партнёры по бизнесу, важно понимать, какие варианты собственности возможны, какие документы потребуются и какие подводные камни могут возникнуть при продаже, ипотеке или разводе.

Три основных режима собственности на двоих

Совместная собственность супругов

Что это такое: квартира приобретена в браке на общие деньги, но в ЕГРН зарегистрирована только на одного из супругов. Второй супруг юридически не виден в выписке, но имеет равные права на имущество по Семейному кодексу РФ.

• Достаточно одного договора и одной выписки ЕГРН.
• При разводе квартира делится 50/50, если не заключён брачный договор.
• Для продажи достаточно подписей обоих супругов, даже если в выписке указан один.

Общая долевая собственность

Что это такое: доли каждого собственника фиксируются в ЕГРН (например, ½ или 40 %/60 %). Каждый владелец получает свою собственную выписку ЕГРН на свою долю.

• Доли могут быть равными или любыми другими (определяются в договоре).
• Не обязательно родственники: можно друзья, партнёры, коллеги.
• Если доля менее 50 %, её можно продать без нотариального согласия второго собственника, но с преимущественным правом покупки доли другим участником (ст. 250 ГК РФ).

Совместная долевая собственность (редкий вариант)

Что это такое: квартира оформляется как единый объект, но владельцев несколько. В ЕГРН выдаётся одна выписка на всех. Фактически встречается при покупке квартиры не супругами, когда участники не хотят выделять доли в натуре.

• Распоряжение объектом возможно только по общему согласию всех владельцев.
• Если один из собственников умирает, доля переходит к наследникам, а не к совладельцам.

Как оформить квартиру на двоих шаг за шагом

1. Согласование режима собственности
   
   На этапе подписания ДДУ или купли-продажи в договоре укажите:
   • «Общая долевая собственность с долями ½ каждому»;
   • или «Совместная собственность супругов» (если покупаете в браке).
2. Сбор документов
   • Договор долевого участия или купли-продажи в 3 экз.
   • Паспорта обоих будущих собственников.
   • Свидетельство о браке (если применимо).
   • Если есть ипотека — согласие банка на долевое оформление (письменное).
3. Госпошлина
   • 2 000 руб. за регистрацию права собственности (по 1 000 руб. с каждого при долевом варианте).
   • 350 руб. за постановку на кадастровый учёт (если новострой).
4. Подача в МФЦ/Росреестр
   
   Онлайн через Госуслуги или лично. Срок регистрации — 5–7 рабочих дней.
5. Получение выписки ЕГРН
   
   Каждый собственник получает ЭЦП-выписку на электронную почту или бумажный вариант в МФЦ.

Ипотека на двоих: особенности 2026 года

С 2025 года банки стали чаще требовать обязательного нотариального согласия залогодержателя (ипотечного банка) на изменение состава собственников, даже если квартира уже введена в эксплуатацию. Это связано с поправками к ст. 53 закона 218-ФЗ от г.

• Созаёмщики: если кредит оформлен на двоих, каждый автоматически становится долевым собственником.
• Один заёмщик: банк может разрешить оформить квартиру только на него, но потом понадобится нотариальное согласие для выдела доли второму супругу.
• Дети: использование материнского капитала обязует выделить доли не менее указанных в сертификате (обычно не менее 1/3 на ребёнка).

Налоги и вычеты при оформлении на двоих

Имущественный вычет

• Каждый собственник может получить до 260 000 руб. (13 % от 2 млн руб. своей доли).
• Доля должна быть чётко прописана в ЕГРН: при совместной собственности вычет делится 50/50.
• Можно распределить вычет в любой пропорции по заявлению (например, 70/30).

Налог при продаже

• Минимальный владельческий срок — 3 года (если квартира единственное жильё) или 5 лет (если есть другие объекты).
• Если продавать раньше, НДФЛ 13 % берётся с дохода, но можно вычесть 1 млн руб. на объект (не на долю).

Типовые ошибки и риски

Частые сценарии и советы

Сценарий 1. Семейная пара

Рекомендация: оформляйте в совместную собственность без долей — проще продавать и нет рисков «утерять» долю при разводе.

Сценарий 2. Родители + взрослый ребёнок

Рекомендация: сразу в договоре делите доли 1/3 каждому, чтобы избежать будущих споров и упростить наследование.

Сценарий 3. Друзья/инвесторы

Рекомендация: фиксируйте доли в рублях и %, а также пропишите, кто оплачивает коммуналку и ремонт. Лучше заключить отдельный договор совладельцев.

Пошаговый чек-лист на 2026 г.

1. ☐ Определились с режимом собственности (совместная/долевая).
2. ☐ Получили одобрение банка (если ипотека).
3. ☐ Оплатили госпошлину онлайн.
4. ☐ Подали документы в МФЦ или через Госуслуги.
5. ☐ Получили выписки ЕГРН на каждого.
6. ☐ Подали заявление на налоговый вычет в ИФНС.

Адреса и сервисы для онлайн-проверки

• Росреестр: rosreestr.gov.ru, проверка кадастрового номера и собственников.
• Эксперт-проверка (ЦИАН): автоматически собирает сведения об объекте и владельцах.
• Госуслуги: подача заявления на регистрацию и оплата госпошлины.

Если остались вопросы, консультируйтесь с юристом по недвижимости или бесплатно в МФЦ при подаче документов.