С 1 сентября 2024 года в России вступили в силу значительные изменения в законодательстве, регулирующем проведение капитального ремонта (КР) многоквартирных домов (МКД). Новые нормы делают процесс планирования, финансирования и контроля более прозрачным, а требования к подрядчикам – более строгими. В статье рассмотрим ключевые положения новых нормативных актов, порядок классификации домов, а также практические рекомендации для собственников и управляющих компаний.

Основные законодательные изменения

• Федеральный закон № 238‑ФЗ от  г. Поправки в Жилищный кодекс РФ, вступившие в силу .
• СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта». Принят Минстрой России.
• Уведомление Росстандарта о разработке проекта свода правила СП «Здания жилые многоквартирные».

Эти документы заменяют прежние правила, в которых требовалось членство в СРО и использовались устаревшие критерии оценки износа.

Классификация домов по степени износа

Согласно новому СП 547.1325800.2025, многоквартирные дома делятся на четыре категории в зависимости от физического износа конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем:

1. Первая категория (износ до 30 %): капитальный ремонт не требуется.
2. Вторая категория (износ 31‑50 %): капитальный ремонт обязателен.
3. Третья категория (износ 51‑70 %): требуется проведение капитального ремонта с привлечением дополнительных финансовых ресурсов.
4. Четвёртая категория (износ более 70 %): ремонт либо полное сносово‑строительное решение.

Оценка износа проводится независимыми экспертами, а результаты фиксируются в акте обследования, который является основанием для дальнейшего планирования работ.

Как формируется потребность в капитальном ремонте

Потребность в КР определяется по правилам, утверждённым 14 июня 2024 года. Ключевые шаги:

• Проведение технической экспертизы состояния дома (оценка износа, выявление критических дефектов).
• Составление плана мероприятий с указанием сроков, объёмов работ и предварительных смет.
• Определение источников финансирования (собственные средства, субсидии, займы, целевые фонды).
• Подготовка документов для согласования с органами местного самоуправления и контролирующими органами.

Новые требования к подрядчикам

С целью повышения качества выполняемых работ введены следующие обязательства для подрядных организаций:

• Отсутствие обязательного членства в СРО – вместо этого требуется сертификация по новым стандартам качества (проверка лицензий, страховых полисов, наличия квалифицированных специалистов).
• Подписание договоров об оказании услуг и (или) выполнении работ с чётко прописанными сроками, объёмами и гарантиями.
• Обязательный строительный контроль со стороны уполномоченных органов (контроль качества, проверка соответствия проектной документации).
• Предоставление гарантийного обслуживания на выполненные работы (не менее 5 лет).

Порядок заключения договора на капитальный ремонт

С 01 сентября 2024 года договор на КР оформляется в следующем виде:

1. Техническое задание (ТЗ) – согласованное с экспертной комиссией и управляющей компанией.
2. Смета расходов – детализированная, с указанием всех статей расходов и резервов.
3. График выполнения работ – разбитый по этапам, с указанием контрольных точек.
4. Условия оплаты – фиксированная часть, аванс, промежуточные платежи по подтверждённым результатам.
5. Гарантийные обязательства – сроки и объём гарантийного обслуживания.
6. Положения о строительном контроле – порядок проведения проверок, ответственных лиц.

Обязательный строительный контроль

Контроль за качеством выполнения капитального ремонта осуществляется в три этапа:

• Предконтрольный – проверка соответствия проекта и сметы, наличие необходимых разрешений.
• Текущий – инспекции на площадке в ключевых точках (закладка коммуникаций, монтаж несущих элементов, отделочные работы).
• Послесдачный – проверка готового объекта, составление акта приёма‑сдачи, оформление гарантийных документов.

Все результаты фиксируются в электронном реестре, доступном владельцам квартир и органам управления.

Финансирование капитального ремонта

Новые правила делают процесс финансирования более прозрачным:

• Обязательное разделение средств по статьям расходов (строительные, инженерные, административные).
• Возможность привлечения федеральных субсидий при выполнении критериев энергоэффективности и безопасности.
• Обязательная публикация финансового плана в открытом доступе для всех собственников.
• Контроль расходов через электронный портал «Капремонт РФ», где фиксируются поступления и списания средств.

Практические рекомендации для собственников и управляющих компаний

1. Своевременно заказывайте экспертизу. Оценка износа должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.
2. Внимательно изучайте ТЗ и смету. Обращайте внимание на наличие резервов и обоснованность стоимости материалов.
3. Проверяйте квалификацию подрядчиков. Запрашивайте сертификаты, отзывы, примеры выполненных работ.
4. Контролируйте процесс строительства. Участвуйте в промежуточных проверках, требуйте предоставления фото‑ и видеодокументации.
5. Следите за финансовой отчетностью. Используйте портал «Капремонт РФ» для мониторинга расходов.
6. Сохраняйте все документы. Договоры, акты, гарантии – они могут понадобиться при спорах.

С 2024 года нормативно‑правовая база капитального ремонта многоквартирных домов в России стала гораздо более детализированной и контролируемой. Разделение домов на четыре категории износа, обязательный строительный контроль, новые требования к подрядчикам и прозрачное финансирование позволяют повысить качество работ и защитить интересы собственников.

Для успешного проведения КР необходимо:

• Точно определять степень износа и своевременно инициировать ремонт.
• Выбирать проверенных подрядчиков, соответствующих новым стандартам.
• Тщательно следить за исполнением договорных обязательств и финансовыми потоками.

Только совместными усилиями управляющих компаний, собственников и контролирующих органов можно обеспечить долгосрочную надёжность и комфорт проживания в многоквартирных домах.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г.