Продажа собственного жилья в России часто сопровождается вопросами о налоговых обязательствах. Одним из самых популярных «привилегированных» механизмов является необлагаемый миллион – сумма дохода от сделки, не подлежащая налогообложению, если выполнены определённые условия. В этой статье мы подробно разберём, как работает данная норма, какие требования необходимо соблюдать и какие подводные камни могут возникнуть.

Правовая основа

Налоговое законодательство РФ регулирует налогообложение доходов от продажи недвижимости в статье «Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)» Налогового кодекса РФ (НК РФ). Основные положения, касающиеся необлагаемого миллиона, находятся в пунктах 2‑го и 3‑го пунктов части 2 статьи 215 НК РФ.

• Если налогоплательщик владел имуществом более 5 лет (с 1 января 2021 года – более 3 лет при условии, что в течение последних 12 месяцев он не получал доход от сдачи в аренду), доход от продажи не облагается НДФЛ.
• Если срок владения менее 5 лет, но продавец получает не более 1 млн рублей от сделки, то налог также не взимается (при соблюдении ряда дополнительных условий).

Ключевые изменения последних лет

С 2022 года в расчёт налоговой базы всё чаще берут кадастровую стоимость недвижимости вместо рыночной цены. Это может как увеличить, так и уменьшить налоговую нагрузку в зависимости от разницы между этими оценками.

Условия получения необлагаемого миллиона

1. Собственность на момент продажи – квартира должна полностью находиться в собственности продавца (не в совместной собственности, не в аренде).
2. Срок владения – менее 5 лет, но покупатель получает не более 1 млн рублей. При владении более 5 лет (или 3 лет при условии отсутствия сдачи в аренду) налог не платится независимо от суммы.
3. Тип недвижимости – речь идёт только о жилой недвижимости (квартира, комнатa, дом). Коммерческие помещения, земельные участки и др. не подпадают под эту льготу.
4. Отсутствие двойного налогообложения – если продавец уже использовал необлагаемый миллион в течение последних 3 лет, повторно воспользоваться льготой нельзя.
5. Отсутствие дохода от сдачи в аренду – если за последние 12 месяцев квартира сдавалась в аренду, срок владения должен быть более 5 лет.

Пример расчёта

Сергей владел квартирой 4 года и продаёт её за 950 000 рублей. Поскольку срок владения менее 5 лет, но полученная сумма не превышает 1 млн рублей, он не обязан платить НДФЛ.

Если же он продаст её за 1 200 000 рублей, то налог будет рассчитываться только с превышения 1 млн рублей (т.е. с 200 000 рублей) по ставке 13 % (для резидентов) – 26 000 рублей.

Как правильно оформить продажу, чтобы воспользоваться льготой

• Подготовьте документы, подтверждающие срок владения – выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, справка о регистрации права собственности.
• Уточните кадастровую стоимость – запросите выписку из реестра кадастровой стоимости. Если она ниже рыночной цены, налоговая база может быть уменьшена.
• Подача декларации – даже если налог не уплачивается, рекомендуется подать декларацию по форме 3‑НДФЛ, указав «необлагаемый доход». Это избавит от возможных вопросов налоговой.
• Сохраните копии договоров и платежных документов – они могут потребоваться при проверке.
• Обратитесь к специалисту – налоговый консультант или юрист поможет избежать ошибок, особенно если у вас несколько объектов недвижимости.

Схема оформления

1. Проверка срока владения и соответствия условиям.
2. Получение кадастровой стоимости и сравнение с рыночной ценой.
3. Подготовка договора купли‑продажи (включить пункт о цене, не превышающей 1 млн рублей, если это необходимо).
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Заполнение и подача декларации 3‑НДФЛ (если продавец обязателен).
6. Хранение всех документов минимум 5 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что делать, если цена продажи выше 1 млн рублей, а срок владения менее 5 лет?

Налог рассчитывается только с превышения 1 млн рублей. Пример: продажа за 1,5 млн рублей → налогооблагаемая база = 500 000 рублей → налог = 13 % от 500 000 рублей = 65 000 рублей.

Можно ли «разделить» продажу, чтобы каждая часть была ниже 1 млн рублей?

Разделение сделки на несколько частей с целью избежать налога считается уклонением от уплаты налогов и может привести к штрафам. Налоговая служба рассматривает такие схемы как искусственное снижение налоговой базы.

Как влияет изменение кадастровой стоимости?

Если кадастровая стоимость ниже рыночной, налоговая база может быть рассчитана исходя из неё (при условии, что продавец не оспаривает её). Однако в случае спора налоговая может потребовать использовать рыночную цену, подтверждённую независимыми оценщиками.

Нужно ли платить налог, если квартира была получена в наследство?

Да, наследственное имущество подпадает под те же правила. Если срок с момента получения наследства менее 5 лет и цена продажи превышает 1 млн рублей, налог будет начислен с превышения.

Можно ли воспользоваться льготой при продаже нескольких объектов одновременно?

Необлагаемый миллион предоставляется только один раз за каждый объект недвижимости. При продаже нескольких квартир каждый случай рассматривается отдельно, но общая сумма необлагаемого дохода в рамках одного налогового года не может превышать 1 млн рублей без соблюдения условий.

Ошибки, которых следует избегать

• Недооценка срока владения – не учитывайте периоды, когда имущество находилось в совместной собственности.
• Игнорирование сдачи в аренду – если квартира сдавалась, срок владения для льготы сокращается до 5 лет (или 3 года при отсутствии сдачи).
• Отсутствие доказательств – без подтверждающих документов налоговая может признать, что вы не соответствуете условиям.
• Умышленное занижение цены – если цена сделки явно ниже рыночной, налоговая может потребовать оценку реальной стоимости и начислить налог с разницы.
• Неуплата декларации – даже при нулевом налоге декларация обязана быть подана, иначе возможны штрафы за непредставление декларации.

Необлагаемый миллион – это удобный инструмент, позволяющий избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры, но он работает только при строгом соблюдении ряда условий: срок владения, тип недвижимости, отсутствие сдачи в аренду и правильное документальное оформление. При правильном подходе можно сэкономить значительные суммы, однако игнорирование нюансов законодательства чревато налоговыми доначислениями и штрафами.

Если у вас остались сомнения, лучше проконсультироваться с налоговым специалистом, который поможет оценить вашу конкретную ситуацию и подготовить все необходимые документы.

Автор статьи: эксперт в области налогового права, 2026 год.