С 1 января 2026 года правила расчёта налога на доходы физлиц (НДФЛ) при продаже жилья стали жёстче. Если вы владеете квартирой менее 3 лет, налоговая почти всегда посчитает вас должником. Однако закон предусматривает «необлагаемую» часть дохода, которую можно вычесть из налогооблагаемой базы. Ниже — подробная инструкция, как воспользоваться этой льготой и сколько реально можно сэкономить.
Когда возникает обязанность платить налог
Налог начисляется, если:
- квартира приобретена после ;
- на момент продажи прошло менее 3 лет со дня регистрации права собственности;
- жильё не является единственным или вы не использовали при покупке материнский капитал/наследство/дарение от близкого родственника.
Исключение: если квартира была получена по наследству или в дар от родителя/ребёнка/супруга, минимальный льготный срок сокращён до 3 лет и в 2026 году остаётся неизменным.
Размер «необлагаемой» суммы в 2026 году
2.1 Имущественный вычет
Каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 рублей, который прямо уменьшает налогооблагаемую базу.
Пример:
Продали квартиру за 6 000 000 руб., владели 2 года.
База: 6 000 000 — 1 000 000 = 5 000 000 руб.
НДФЛ: 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб.
2.2 Вычет «по расходам» (альтернатива)
Если вы документально подтвердите расходы на покупку (ДДУ, ипотека, ремонт), можете вычесть всю сумму затрат вместо фиксированного 1 млн.
Купили за 4 700 000 руб., продали через 2 года за 6 000 000 руб.
База: 6 000 000 — 4 700 000 = 1 300 000 руб.
НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 руб.
Важно: ремонт входит только при наличии актов выполненных работ и оплат по чекам/акту приёма-передачи.
Как правильно применить вычет: пошаговая схема
- Определите, подходит ли объект под льготный 3-летний срок (наследство, дар, единственное жильё);
- Выберите, что выгоднее — 1 000 000 руб. или документальные расходы.
- Соберите пакет документов:
- Договор купли-продажи (копия + оригинал на проверку);
- ЕГРН/выписка из Росреестра;
- Квитанции, чеки, ДДУ, акты ремонта (если вычет по расходам);
- Паспорт продавца;
- Декларация 3-НДФЛ (скачать можно на сайте ФНС).
- До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или МФЦ.
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года.
Частые ошибки, которые стоят денег
- Указывать в договоре заниженную цену. Если цена < 70 % кадастровой, налоговая сама пересчитает доход по 70 % кадастровой стоимости.
- Забывать о 1 млн. Некоторые не применяют вычет, считая, что он только для «единственного» жилья — это не так.
- Путать годы. Срок владения отсчитывается не от даты ДДУ, а от даты регистрации права собственности в ЕГРН.
Готовый чек-лист перед продажей
| Вопрос | Что проверить |
|---|---|
| Срок владения | Открыть выписку ЕГРН, посмотреть дату регистрации права. |
| Тип собственности | Единственное жильё? Наследство/дар? Куплено до 2016? |
| Документы на расходы | Собраны ли ДДУ, чеки, акты ремонта, ипотечный договор? |
| Кадастровая стоимость | Сравнить с ценой продажи: не ниже 70 %? |
| Сроки | Подать 3-НДФЛ до , оплатить до . |
Даже если вы владеете квартирой менее 3 лет, 1 000 000 рублей или документальные расходы могут существенно уменьшить налог. Не забывайте:
- применять только один вид вычета за одну сделку;
- сохранять все бумаги минимум 3 года после продажи;
- пользоваться сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» для онлайн-подачи 3-НДФЛ.
При любых сомнениях обратитесь к налоговому консультанту: стоимость консультации (2–5 тыс. руб.) гораздо ниже возможных штрафов за ошибки в декларации.