Вопрос «Нужно ли платить налог при продаже квартиры и от какой суммы он освобождает» волнует почти каждого продавца недвижимости в России. Ответ зависит не от «стоимости» квартиры, а от разницы между ценой покупки и ценой продажи, а также от условий владения и семейного статуса. В этой статье мы разберём все ситуации, при которых доход от продажи квартиры не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в 2024‑2026 годах.

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Ставки НДФЛ при продаже недвижимости
3. Основные основания освобождения от налога
4. Как рассчитать налог: пошаговый пример
5. Какие документы нужны для подтверждения права на льготу
6. Часто задаваемые вопросы

Нормативно‑правовая база

Основные положения регулируются:

• Часть вторая Налогового кодекса РФ (НК РФ) – статья 217.1 (особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимости);
• Федеральный закон от № 447‑ФЗ «О внесении изменений в НК РФ», который ввёл новые сроки владения (3 и 5 лет) и расширил льготы для семей с детьми;
• Приказы ФНС России от 2024‑2026 гг., уточняющие порядок подачи деклараций и сроки уплаты налога.

Согласно этим актам, налогом облагается разница между ценой продажи и ценой приобретения (плюс подтверждённые расходы). Если разница ≤ 0, налог не начисляется.

Ставки НДФЛ при продаже недвижимости

Ставка не зависит от суммы дохода – она фиксирована. Поэтому важнее понять, какой доход получен и есть ли основания для освобождения.

Основные основания освобождения от налога

Минимальный срок владения

• 3 года – если квартира получена в результате наследства, дарения от близких родственников, договора ренты или приватизации.
• 5 лет – для остальных случаев (покупка, обмен, долевое участие).
• Срок считается непрерывным. Прерывание (например, продажа и последующая покупка) сбрасывает отсчёт.

Единственное (единственное по праву собственности) жильё

Если проданная квартира является единственным жилым помещением продавца (и его супруги/супруга) и не было иной недвижимости в собственности, то доход освобождается от НДФЛ независимо от срока владения.

Семейные льготы

С 2024 года в закон были включены дополнительные условия для семей с детьми:

• Семья, в которой второй ребёнок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года, получает освобождение.
• Если в семье третий и последующие дети родились после сделки, налог также может быть снижен (в зависимости от региона).

Продажа по цене ниже цены покупки

Если продажная цена ≤ покупной цене (с учётом расходов на покупку, нотариальные сборы, комиссии агентств), то налог не начисляется, так как полученный доход ≤ 0.

Имущественный налоговый вычет

Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, фактически произведённых при приобретении (цену квартиры, комиссии, нотариальные сборы, расходы на ремонт, если они документированы). После вычета остаётся «чистый» доход, который и облагается налогом.

Прочие исключения

• Продажа недвижимости, полученной в результате раздела наследства или совместно нажитого имущества, если она была единственной в семье.
• Продажа жилого помещения в рамках программы «молодая семья» (до 2025 года) – налог не взимается, если соблюдены условия программы.

Как рассчитать налог: пошаговый пример

Шаг 1. Определяем доход от продажи

Доход = Цена продажи – (Цена покупки + Документально подтверждённые расходы)

Шаг 2. Проверяем наличие льгот

• Соблюдён ли минимальный срок владения?
• Является ли квартира единственным жильём?
• Есть ли семейные обстоятельства (дети, наследство и т.д.)?

Шаг 3. Если льгота есть – налог = 0.

Шаг 4. Если льготы нет – рассчитываем налог:

Налог = Доход × Ставка (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов)

Пример расчёта

Сергей купил квартиру в 2018 году за 5 000 000 руб. (включая нотариальные сборы 50 000 руб.). В 2024 году он продаёт её за 8 000 000 руб.. На ремонт он потратил 300 000 руб., подтверждённые квитанциями.

1. Сумма расходов = 5 000 000 + 0,05 млн + 0,3 млн = 5 350 000 руб.
2. Доход = 8 000 000 – 5 350 000 = 2 650 000 руб.
3. Срок владения = 6 лет → превышает 5‑летний порог → льготы по сроку не работают.
4. Квартира не единственное жильё (у него есть дача) → льгота «единственное жильё» не применяется;
5. Семейных льгот нет.
6. Налог = 2 650 000 × 13 % = 344 500 руб.

Если бы Сергей продал квартиру за 5 000 000 руб. (по цене покупки), налог был бы 0 руб. – потому что доход ≤ 0.

Какие документы нужны для подтверждения права на льготу

• Паспорт и ИНН продавца.
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Договор купли‑продажи (для расчёта цены покупки).
• Квитанции/акты об уплате НДС, нотариальные сборы, комиссии агентств.
• Документы, подтверждающие расходы на ремонт (счета‑фактуры).
• Свидетельство о браке (если применяется льгота «единственное жильё» совместно с супругом).
• Свидетельства о рождении детей (для семейных льгот).
• Документы о наследстве/дарении (если квартира получена таким способом – важен срок владения).

Все документы следует хранить минимум 5 лет, так как ФНС имеет право запросить их в рамках проверки.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли избежать налога, продав квартиру дешевле, чем купил?

Да. Если цена продажи не превышает цену покупки с учётом всех подтверждённых расходов, доход считается нулевым или отрицательным, налог не начисляется.

Сколько времени после продажи нужно подать декларацию?

Декларацию за 2024 год следует подать с 1 января по 30 апреля 2025 года. Срок уплаты налога – до 15 июля 2025 года.

Можно ли частично уменьшить налог, если у меня есть дети?

Да. При наличии детей в семье налог может быть уменьшен за счёт имущественного налогового вычета (на каждого ребёнка – до 1 000 000 руб. в 2024 году). Вычет применяется к налогооблагаемой базе, а не к ставке.

Что делать, если я продал квартиру в течение 3 лет, но получил её в наследство?

Для наследственной квартиры срок владения считается с момента её государственной регистрации в праве собственности. Если с этого момента прошло меньше 3 лет, налог будет начислен, но можно воспользоваться льготой «наследство» – 3‑летний срок (при условии, что квартира не была переоформлена в иной форме).

Как оформить возврат налога, если я переплатил?

Подаём корректирующую декларацию (форма 3‑НДФЛ) в течение 3 лет с даты подачи оригинальной декларации. При подтверждении переплаты ФНС возвращает сумму в течение 30 дней.

Налог на продажу квартиры в России зависит от разницы между ценой продажи и покупкой и от наличия льгот. Квартира «какой стоимости» не облагается налогом, а именно:

• Если продажная цена ≤ покупной – налог не начисляется.
• Если квартира является единственным жильём продавца – налог не платится независимо от цены.
• При соблюдении минимального срока владения (3 года – наследство/дарение, 5 лет – обычная покупка) налог также не взимается;
• Семейные льготы и имущественные вычеты позволяют уменьшить налогооблагаемую базу.

Тщательно собирайте документы, проверяйте сроки владения и учитывайте семейные обстоятельства – и вы сможете законно сэкономить на налоге при продаже своей квартиры.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 года.