С 19 апреля 2026 года вступают в силу две новые главы части первой Гражданского кодекса Российской Федерации:
«Недвижимые вещи» и «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения и машино-места».
Изменения касаются терминологии, правового режима и систематизации недвижимого имущества. Ниже приведена актуальная классификация недвижимых вещей с учётом вновь принятых норм.

Основной признак: прочная связь с землёй

Согласно статье 130 ГК РФ, в переработанной редакции недвижимые вещи признаются объекты:

• плотно соединённые с землёй;
• перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Классификация по назначению

1. Здания и сооружения
• Здания — объекты капитального строительства, имеющие надземную и/или подземную части, предназначенные для проживания, производства, обслуживания, хранения.
• Сооружения, объекты капитального строительства, основное назначение которых — технологические или инженерные процессы (мосты, трубопроводы, ЛЭП и др.).
2. Помещения и машино-места
• Помещения — изолированные части зданий/сооружений, пригодные для отдельного использования (квартиры, офисы, склады).
• Машино-места — части зданий/сооружений, специально предназначенные для размещения транспортных средств (стоянки, гаражи).
3. Объекты незавершённого строительства (ОНС)
• включают любые вышеуказанные объекты на стадии строительства, если их состояние позволяет индивидуализировать и использовать по назначению;
• оформляются в кадастровом учёте как самостоятельные недвижимые вещи.

Изменения в терминологии

Новые главы вводят в оборот ряд уточнений:

• вместо «расходы по содержанию» используется термин «бремя содержания»;
• во всех конструкциях, где упоминаются «иные обязательства», добавлено слово «обязательных»;
• в договорах долевого участия в строительстве (ДДУ) теперь прямо указывается: «обязательства по бремени содержания и иным обязательным платежам переходят к участнику с момента регистрации права собственности».

Вещные права на недвижимые вещи

Классификация прав на недвижимость теперь выглядит так:

Право собственности

• единое право на здание/сооружение и земельный участок под ним;
• возможность выдела долей в праве общей долевой собственности на помещения/машино-места.

Право хозяйственного ведения и оперативного управления

• действуют только в отношении объектов ОНС, если государство/муниципалитет оставляет их за собой;
• обременяются бременем содержания и иными обязательными расходами.

Сервитуты, залог, аренда

• возможны как на отдельные помещения, так и на объекты незавершённого строительства;
• обременения вносятся в ЕГРН до ввода объекта в эксплуатацию (для ОНС).

Практические советы собственникам и застройщикам

• Проверяйте ЕГРН на наличие новых записей о «бремени содержания» и «обязательных платежах» до завершения сделок.
• Договоры ДДУ – требуйте включения условия о дате перехода бремени содержания.
• ОНС — оформляйте права до ввода в эксплуатацию, чтобы избежать «подвисших» обременений.