Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․

Кто считается нерезидентом РФ в 2026 году

Налоговый нерезидент — это физическое лицо, которое провело менее 183 календарных дней в России за последние 12 месяцев․ Безусловно, гражданство значения не имеет: и россиянин, и иностранец могут оказаться нерезидентами, если пребывали в стране меньше указанного срока․

• Дни подсчитываются последовательно, а не по календарному году․
• Краткосрочные выезды (до 6 месяцев) за лечением или учёбой не прерывают срок․
• Наличие вида на жительство не гарантирует статус резидента․

Разрешено ли вообще продавать недвижимость нерезиденту?

Да, закон не запрещает продавать квартиру нерезиденту или покупать у него․ Однако такая сделка сопровождается специфическими налоговыми и валютными ограничениями․ Важно понимать, что:

1. Покупка или продажа осуществляется только в рублях; расчёты в иностранной валюте признаются незаконной валютной операцией и чревата штрафом до 40 % стоимости квартиры․
2. Нерезиденту нельзя использовать ипотечный вычет и налоговые льготы․
3. Договор купли-продажи не аннулируется, если продавец нарушил миграционные правила; ответственность несёт сам продавец, а не объект․

НДФЛ при продаже: главный риск для продавца-нерезидента

* После 1 января 2026 г․ — 5 лет для всех объектов, купленных после этой даты․

Пример расчёта

Продавец-нерезидент купил квартиру за 5 млн ₽ и продаёт её за 7 млн ₽, владея менее 5 лет․

• Налоговая база: 7 млн ₽ (вычет не применяется)․
• НДФЛ: 7 000 000 × 30 % = 2 100 000 ₽․

Дистанционная продажа: как уменьшить риски

Граждане Китая, Турции, Казахстана и других стран всё чаще продают недвижимость, не приезжая в Россию․ Ключевые правила:

1. Доверенность заверяется у нотариуса в стране пребывания, затем легализуется (апостиль/консульская легализация)․
2. Деньги переводятся на рублёвый счёт продавца в российском банке; валютные счета использовать нельзя․
3. Риск утраты денег при недобросовестном представителе, высок․ Рекомендуется подключить нотариальное эскроу․

Типовые ошибки продавца-нерезидента

• Скрытие статуса: если ФНС установит, что человек фактически нерезидент, но платил 13 %, назначат доначисление 20 % + пени + штраф до 40 % суммы налога․
• Расчёты в валюте — штраф до 40 % стоимости квартиры․
• Недооценка в договоре — налоговая может пересчитать НДФЛ по рыночной цене + пени․

Чек-лист безопасной сделки для продавца

1. За 2–3 месяца до продажи определите свой налоговый статус (консультация бухгалтера или ФНС)․
2. Проверьте объект на обременения (выписка из ЕГРН)․
3. В договоре обязательно указать:
   • порядок оплаты (рубли, банковский аккредитив/эскроу);
   • дату перехода права собственности и рисков случайной гибели;
   • гарантии отсутствия залогов и претензий третьих лиц․
4. Если продаёте дистанционно, оформите эскроу-счёт и нотариальную доверенность․
5. В течение 30 дней после регистрации перехода права подайте 3-НДФЛ и уплатите 30 % налог․

Что грозит покупателю квартиры у нерезидента

Покупателю редко предъявляют претензии, но возможны:

• Доначисление НДФЛ продавцом — налоговая может временно «заморозить» сделку, если обнаружит занижение налога․
• Контроль валютного надзора при переводе крупных сумм за границу․

Чтобы снять риски, покупателю достаточно оплатить квартиру в рублях через российский банк и сохранить платёжные документы․

Нерезидент вправе свободно продавать российскую недвижимость, но в 2026 году:

• 30 % НДФЛ без вычетов при продаже до 5 лет владения․
• Обязательные расчёты в рублях через российские банки․
• Риск штрафов при нарушении валютного или налогового законодательства․

Планируйте продажу заранее, консультируйтесь с налоговым юристом и используйте эскроу-счета, это минимизирует риски и сохранит нервы всем участникам сделки․