Недвижимое имущество – это один из ключевых объектов, который организации чаще всего учитывают в составе основных средств (ОС). Правильное отражение зданий, сооружений, земельных участков и других подобных активов влияет не только на достоверность бухгалтерской отчетности, но и на размер налога на имущество. В данной статье разберемся, когда недвижимость признается ОС, как отражать операции в учете и какие нюансы важно учитывать в 2026 году.

Что относится к недвижимому имуществу

В соответствии с ст. 374 НК РФ объектами налогообложения признаются:

• здания, сооружения, помещения;
• земельные участки (если они учитываются на балансе как ОС);
• объекты инфраструктуры (аэродромы, дороги, линии электропередач и др.);
• инвестиционная недвижимость (сданная в аренду или предназначенная для сдачи).

Для признания недвижимости основным средством необходимо одновременное выполнение четырех условий (п. 4 ПБУ 6/01 и п.5 ФСБУ 6/2020):

1. объект предназначен для использования в деятельности организации;
2. ожидается получение экономических выгод (доходов) от его использования;
3. срок полезного использования превышает 12 месяцев;
4. организация не намерена перепродавать объект в ближайшие 12 месяцев.

Признание недвижимости ОС до государственной регистрации права

С 1 января 2011 года объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету в составе ОС без ограничений, даже если право собственности или оперативного управления еще не зарегистрировано (письмо Минфина от № 07-04-09/2185).

Для бюджетных учреждений моментом принятия к учету считается дата:

• завершения капитальных вложений;
• подписания акта ввода объекта в эксплуатацию;
• получения распорядительного документа о закреплении имущества (например, распоряжение от ).

Бухгалтерские проводки при поступлении недвижимости

Для коммерческих организаций

Пример: организация приобрела здание за 10 000 000 ₽ (включая НДС).

Для бюджетных учреждений (КБК 2026)

Учет ведется по счетам 0 101 1х и 0 104 00.

• Дт 4 101 3х 310 Кт 4 304 06 731 – принято здание к учету в составе ОС.
• Дт 4 104 3х 411 Кт 4 401 20 291 – начислена амортизация.

Налог на имущество: расчет и декларирование

С 2021 года в декларацию включаются только объекты недвижимого имущества. Движимое имущество (оборудование, транспорт) с 2019 года освобождено от налогообложения в большинстве регионов (ст. 374, 378.2 НК РФ).

Порядок расчета:

1. Определить остаточную стоимость на 1-е число каждого месяца и на 31 декабря.
2. Рассчитать среднегодовую стоимость.
3. Умножить на ставку налога на имущество (в большинстве регионов – 2,2 %).

Нюансы учета инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость учитывается на счете 01 «Основные средства» обособленно, в отдельной карточке аналитического учета. Амортизация начисляется стандартным способом; при переоценке рыночной стоимости величина дооценки/уценки относится на добавочный капитал (83 счет).

Практические рекомендации бухгалтеру

• Используйте единые критерии для бухгалтерского и налогового учета (первоначальная стоимость, срок полезного использования, метод амортизации).
• Устанавливайте лимит стоимости для малоценных объектов: в ФСБУ 6/2020 предела нет, но можно закрепить его в учетной политике (например, 100 000 ₽).
• Контролируйте сроки регистрации прав: отсутствие записи в ЕГРН не влияет на учет ОС, но важно для операций с объектом (аренда, залог).
• Если ошибка допущена: сторнируйте лишние проводки и отразите правильные корректировки в бухгалтерском учете и налоговой декларации.

Недвижимое имущество автоматически попадает в категорию основных средств при соблюдении общих критериев. Правильное определение момента признания, первоначальной стоимости и начисления амортизации позволяет избежать претензий со стороны налоговых органов и обеспечить достоверность отчетности. Не забывайте ежегодно подавать декларацию по налогу на имущество, даже если в регионе применяется нулевая ставка по движимому имуществу.