Если вы живёте за границей, но владеете российской квартирой, то при её продаже рискуете получить счёт от ФНС с цифрами, от которых захочется вернуться на родину. Ставка НДФЛ для нерезидентов — 30 % со всей выручки, и до недавнего времени никакие вычеты и льготные сроки владения не применялись. Однако с 1 января 2026 года правила изменились. Ниже, всё, что нужно знать, чтобы не переплатить и не нарваться на штрафы.

Кто считается нерезидентом РФ

Статус определяется строго по количеству дней, проведённых в России за последние 12 месяцев:

• менее 183 дней в году — нерезидент;
• 183 дня и более — резидент.

Важно: дни считаются подряд или с перерывами, но в пределах любого 365-дневного периода, включающего дату получения дохода (дату регистрации перехода права).

Налог 2026: что изменилось для нерезидентов

До 31 декабря 2025 года

• 30 % НДФЛ начислялся на всю сумму сделки без вычета расходов и без учёта срока владения.
• Исключения были только по международным договорам (например, ЕАЭС), но квартира не подпадала.

С 1 января 2026 года

Федеральный закон № 405-ФЗ (внесение в ст. 217.1 и 214.1 НК РФ) ввёл для нерезидентов те же освобождения, что и для резидентов:

• 0 % НДФЛ при продаже:
  • единственного жилья, владение ≥ 3 года;
  • любой недвижимости, владение ≥ 5 лет.
• Вычет покупных расходов разрешён (по тем же правилам, что и у резидентов).
• Налоговую базу можно уменьшить на 1 000 000 ₽, если нет документов о расходах;

Как рассчитать налог «по-новому»: пошаговая формула

1. Определить фактический статус на дату получения дохода.
2. Посчитать срок владения: от даты регистрации права собственности до даты государственной регистрации перехода права покупателю.
3. Если срок ≥ 3/5 лет → налог 0 %.
4. Если срок меньше:
   • вариант А: (Цена продажи – Цена покупки) × 30 %;
   • вариант Б: (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 30 %, если документы о покупке утрачены.

Пример расчёта

Дано:

• Гражданин Китая купил квартиру в Москве в 2020 году за 8 000 000 ₽.
• Продал в апреле 2026 за 11 000 000 ₽.
• Нерезидент на момент продажи (в 2025 году находился в РФ 120 дней).

Расчёт:

• Срок владения: 2020 → 2026 = 6 лет ≥ 5 лет → налог 0 ₽.

Если бы продал в 2024 году (срок 4 года) – налог был бы (11 – × 30 % = 900 000 ₽.

Когда и как подать декларацию

• Форма: 3-НДФЛ.
• Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Срок уплаты: до 15 июля.
• Подать можно:
  • через сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» (нужна подтверждённая учётная запись);
  • по почте заказным письмом в ИФНС по месту нахождения объекта;
  • через МФЦ или лично, предъявив паспорт и ИНН.

Риски и штрафы

Как законно снизить налог

1. Докажите резидентство — вернитесь в РФ и проживите >183 дней за нужный год. Статус изменится датой въезда, и налог станет 13 %.
2. Оформите дарение или наследство на близкого резидента РФ. Он продаст квартиру со сроком владения от даты первоначального приобретения и льготой 0 % после 3/5 лет.
3. Используйте налоговый вычет по расходам: сохраните ДКП, чеки на ремонт, проценты по ипотеке.
4. Разделите сделку: продажа долей (например, супругам) позволит применить вычет 1 млн ₽ к каждой доле.
5. Проверьте международный договор — страны СНГ и ЕАЭС иногда уменьшают ставку, но для недвижимости редко.

Чек-лист перед продажей

• ☐ Подсчитайте дни пребывания в РФ за последние 12 месяцев.
• ☐ Узнайте дату регистрации права собственности в ЕГРН.
• ☐ Сравните срок владения с льготным (3 или 5 лет).
• ☐ Соберите документы: ДКП, платёжки, квитанции, акт приёма-передачи.
• ☐ Зарегистрируйтесь в «Личном кабинете налогоплательщика» (можно удалённо через консульство).
• ☐ Подайте 3-НДФЛ и уплатите налог вовремя.

С 2026 года нерезиденты России при продаже квартиры получили такие же льготы, как резиденты. Главное — отсидеть нужный срок (3 или 5 лет) или грамотно применить вычеты. При сомнениях проконсультируйтесь с российским налоговым юристом: ошибка может стоить 30 % от стоимости квартиры.