Дата публикации:  г.

Налог на добавленную стоимость (НДС) остаётся одним из ключевых факторов, влияющих на себестоимость и прибыльность строительных проектов.
В последние годы в законодательстве РФ произошли существенные изменения, которые напрямую касаются строительства жилых домов
по договорам подряда. В статье рассматриваются:

• основные нормы Налогового кодекса РФ, действующие на 2026 год;
• положения Федеральных законов 25‑ФЗ и 425‑ФЗ;
• условия освобождения от НДС по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ;
• практические рекомендации для ООО, оказывающих услуги в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• влияние новых программ льготной ипотеки на налогообложение.

Общие положения о НДС в строительстве

Ставка НДС на строительные услуги в России традиционно составляет 20 %. Однако в ряде случаев законодательство предусматривает
льготные режимы или полное освобождение от налога. Основные принципы расчёта НДС в строительстве:

1. Налог начисляется на стоимость выполненных работ (стоимость материалов + стоимость услуг подрядчика).
2. Для расчёта НДС используется база налога – договорная цена без НДС.
3. НДС уплачивается в бюджет в течение 25 дней после сдачи налоговой декларации за соответствующий налоговый период.

Ключевые изменения в законодательстве (2025‑2026)

2.1 Федеральный закон от № 25‑ФЗ

В 2025 году был принят ряд поправок, которые уточнили порядок применения льготных ставок НДС к строительным работам.
Особенно важным стал пункт, вводящий освобождение от НДС для подрядных работ, связанных с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

2.2 Подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ (вступает в силу с 1 апреля 2026 г.)

С 1 апреля 2026 года данное положение освобождает от налогообложения НДС работы подрядчика, если выполнены следующие условия:

• объект – жилой дом, построенный в рамках ИЖС;
• договор подряда заключён с физическим лицом‑заказчиком, которое не зарегистрировано как юридическое лицо;
• стоимость работ (без учёта материалов) не превышает 5 млн руб. (лимит может корректироваться инфляцией, но на 2026 год он остаётся в этом диапазоне);
• используемые строительные материалы поставляются отдельным поставщиком, который самостоятельно уплачивает НДС.

Если хотя бы одно из условий нарушено, НДС начисляется по обычной ставке 20 %.

2.3 Федеральный закон от № 425‑ФЗ

Закон вносит изменения в Налоговый кодекс, касающиеся порядка начисления НДС для объектов, финансируемых за счёт государственных программ поддержки ИЖС.
Новые положения позволяют применять пониженные ставки НДС (10 %) к работам, выполненным в рамках «льготной ипотеки» и «социального жилья», если подрядчик имеет статус
«малого предприятия» (выручка до 120 млн руб.) и использует материалы отечественного производства.

Порядок расчёта и уплаты НДС для строительных компаний

3.1 Регистрация плательщиком НДС

Для того чтобы ваша компания могла применять льготные режимы, необходимо:

1. Зарегистрировать ООО в качестве общего плательщика НДС (если планируется работа с крупными клиентами) либо в качестве плательщика УСН с упрощённым режимом НДС (для малых подрядчиков).
2. Подать в налоговый орган заявление о переходе на упрощённый режим (форма № ПД-4) не позднее 30 дней с даты регистрации.
3. Убедиться, что в бухгалтерском учёте корректно отражаются все операции, связанные с НДС (счета‑фактуры, акты выполненных работ).

3.2 Счёт‑фактура и акт выполненных работ

Для получения освобождения по подп. 23.2 ст. 149 необходимо:

• выставлять отдельный счёт‑фактуру без НДС;
• прилагать к счёту акт выполненных работ, в котором чётко указаны:
  • вид и объём работ;
  • стоимость без учёта НДС;
  • ссылка на договор подряда и указание, что объект относится к ИЖС.
• Сохранять договор с физическим лицом‑заказчиком в оригинале и в электронном виде.

3.3 Декларация по НДС (форма 11001)

Декларацию необходимо подавать ежеквартально (для большинства строительных компаний) или ежемесячно (при наличии налога на прибыль по упрощённой системе). В декларации указываются:

1. Объём выполненных работ, облагаемых НДС (стр. 4‑5 формы).
2. Объём работ, освобождённых от НДС (стр. 6‑7 формы) – здесь указывается ссылка на подп. 23.2 п. 3 ст. 149.
3. Сумма налога к уплате (стр. 8‑9 формы) – если освобождение применяется, в соответствующей строке ставится «0».

Как оформить освобождение от НДС по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ

4.1 Необходимый пакет документов

• Договор подряда с физическим лицом‑заказчиком (подписанный обеими сторонами).
  Важно: в договоре должна быть прописана фраза «работы относятся к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС)».
• Акт выполненных работ, подписанный заказчиком.
• Счёт‑фактура без НДС (пометка «НДС не облагается» и ссылка на подп. 23.2 ст. 149).
• Копии документов, подтверждающих, что материалы поставлены отдельным поставщиком, который уплатил НДС (накладные, счета‑фактуры от поставщика).
• Отчёт о стоимости работ (не более 5 млн руб.) – внутренний документ, который хранится в бухгалтерии.

4.2 Порядок подачи в налоговый орган

1. Внести сведения о каждом объекте в декларацию по НДС (стр. 6‑7 формы 11001).
2. При необходимости подготовить пояснительное письмо к декларации, где указать основания освобождения и перечень приложенных документов.
3. Сохранить все документы в течение минимум пяти лет (срок хранения для налоговых проверок).

Практические рекомендации для ООО, работающих в сфере ИЖС

5.1 Оценка целесообразности применения льготного режима

Для небольших компаний (выручка до 120 млн руб.) целесообразно:

• Перейти на упрощённый режим налогообложения (УСН «доходы» + НДС) – это упрощает бухгалтерию и позволяет применять пониженную ставку 10 % при соблюдении условий 425‑ФЗ.
• Стараться заключать договоры с физическими лицами‑заказчиками, чтобы иметь право на освобождение по подп; 23.2.

5.2 Взаимодействие с поставщиками

Для подтверждения, что материалы поставляются отдельным поставщиком, рекомендуется:

1. Требовать от поставщика оригинальные счета‑фактуры с указанием НДС.
2. Хранить копии договоров поставки, где указано, что поставка осуществляется «по отдельному договору».
3. При необходимости вносить в договор поставки пункт о передаче права собственности на материалы в момент их поставки (это упрощает доказательство в налоговой проверке).

5.3 Использование программ льготной ипотеки

Если объект финансируется в рамках государственной ипотечной программы, стоит:

• Узнать у заказчика, какая именно программа используется (например, «Ипотека 2‑0» или «Социальное жильё»).
• Подготовить отдельный договор подряда, в котором отражено, что работы относятся к программе, и указать это в счёте‑фактуре.
• Применять пониженную ставку 10 % (при соблюдении условий 425‑ФЗ) – это позволяет снизить конечную стоимость для покупателя и повысить конкурентоспособность.

5.4 Автоматизация учёта НДС

Для крупных компаний рекомендуется внедрить специализированные ERP‑системы, которые позволяют:

1. Автоматически формировать счёт‑фактуру с пометкой «освобождено от НДС».
2. Отслеживать лимит стоимости работ в 5 млн руб. (система выдаёт предупреждение, если превышен).
3. Генерировать декларацию 11001 с предзаполненными полями.

Влияние изменений в программу льготной ипотеки на налогообложение

Согласно последнему пресс‑релизу правительства РФ, программа льготной ипотеки для ИЖС была расширена до двух‑третей стоимости объекта, покрываемой государственными субсидиями. Это значит, что:

• Больше заказчиков смогут воспользоваться ипотекой, а значит спрос на строительные услуги возрастёт.
• Для подрядчиков открывается возможность применять пониженную ставку НДС (10 %) к большему числу проектов, если они соответствуют требованиям 425‑ФЗ.
• Увеличивается обязательство вести более детальную отчетность по каждому объекту, так как субсидирующие органы требуют подтверждение правильного применения налоговых льгот.

К 2026 году в сфере строительства жилых домов в России сформировался достаточно гибкий набор налоговых инструментов, позволяющих оптимизировать налоговую нагрузку:

1. Освобождение от НДС по подп. 23.2 п. 3 ст; 149 НК РФ – эффективный способ снизить стоимость работ при работе с физическими лицами‑заказчиками.
2. Пониженная ставка 10 % (425‑ФЗ) – выгодна для малых и средних компаний, участвующих в государственных ипотечных программах.
3. Тщательная документация и правильное оформление счетов‑фактур – ключ к успешному прохождению налоговых проверок.
4. Автоматизация учёта и регулярный мониторинг изменений в законодательстве позволяют избежать штрафов и удержать конкурентное преимущество.

Для ООО, занимающихся индивидуальным жилищным строительством, рекомендуется:

• Регулярно проверять актуальность лимитов и условий освобождения;
• Вести отдельный реестр проектов, подпадающих под льготные режимы;
• Сотрудничать с налоговыми консультантами при подготовке крупных договоров.

Только системный подход к налогообложению позволяет построить устойчивый бизнес в динамично меняющемся законодательном поле.

Полезные ссылки

• Полный текст Налогового кодекса РФ (часть вторая)
• Официальный сайт Федеральной налоговой службы – новости и разъяснения по НДС
• Текст ФЗ 425‑ФЗ от