Продажа земли юридическим лицом в 2026 году влечёт ряд налоговых последствий‚ ключевым из которых является налог на добавленную стоимость (НДС). В статье разберёмся‚ когда возникает обязанность начислить НДС‚ по какой ставке и какие есть варианты оптимизации.
Ключевые изменения 2025–2026 годов
С г. компании‚ применяющие упрощённую систему налогообложения (УСН) и получившие доход свыше 60 млн рублей за 2024 год‚ автоматически становятся плательщиками НДС. Это правило действует и в 2026 году.
- Обязанность регистрироваться в качестве плательщика НДС возникает с 1 квартала 2026 года.
- НДС при УСН исчисляется по ставке 5 % (для большинства операций)‚ если компания не отказалась от льготы.
- Все льготы по НДС‚ применимые на ОСНО‚ сохраняются и для УСНовцев-плательщиков НДС.
Облагается ли НДС продажа земельного участка?
Земельные участки относятся к объектам недвижимости‚ и в большинстве случае их реализация освобождается от НДС (п. 2 ст. 146 НК РФ). Однако есть важные исключения.
Когда НДС не начисляется
- Земля продаётся без подрядных работ‚ без коммуникаций‚ без капитальных строений.
- Продавец не «доводил» участок до стадии готового объекта (не строил дом‚ не прокладывал инженерные сети).
- Компания применяет освобождение по ст. 145 НК РФ (доход за предыдущие 3 квартала ≤ 2 млн руб. без НДС).
Когда НДС обязателен
- Земля сдаётся в аренду с последующим выкупом (операция считается иным способом передачи права собственности).
- Участок продаётся в составе «пакета» с капитальными объектами‚ коммуникациями‚ подрядными работами.
- Компания превысила лимит по УСН и стала плательщиком НДС‚ но освобождение от НДС по земле не применяется‚ потому что участок использовался в облагаемых операциях (например‚ в строительстве под заказчика).
Ставка НДС в 2026 году
| Вариант системы налогообложения | Ставка НДС | Примечание |
|---|---|---|
| ОСНО | 20 % | Если земля облагается (см. выше условия). |
| УСН «плательщик НДС» | 5 % | Возможен отказ от льготной ставки в пользу 20 %. |
| УСН «не плательщик НДС» | 0 % | Доход 2024 ≤ 60 млн руб. |
Пример расчёта
Факт: ООО «ЗемСтрой» на УСН 15 % стало плательщиком НДС в 2026 году (доход 2024, 70 млн руб.). В марте 2026 года продаёт земельный участок за 12 млн руб. без объектов недвижимости.
- НДС не начисляется‚ так как участок, «чистая» земля‚ подпадает под освобождение по п. 2 ст. 146 НК РФ.
- В КУДиР и Декларацию по УСН весь доход 12 млн руб. отражается без НДС.
Факт 2: То же ООО продаёт участок с дорогами‚ сетями и построенным фундаментом будущего ТРЦ за 45 млн руб.
- Теперь это объектная продажа‚ НДС облагается по ставке 5 %.
- НДС = 45 млн × 5 / 105 = 2‚14 млн руб.
- Чистый доход = 45 млн − 2‚14 млн = 42‚86 млн руб.
Как оптимизировать
- Разделите сделку. Землю продайте отдельно без капитальных объектов — освобождение от НДС сохранится.
- Используйте «старую» УСН. Если почти 60 млн руб. в 2024 году‚ проконтролируйте доход до конца 2024 года‚ чтобы не превысить лимит.
- Переход на ОСНО. В некоторых случаях при высокой доле «входного» НДС (например‚ купили землю у плательщика НДС за 100 млн руб. с 20 % НДС) выгоднее перейти на ОСНО и принять вычет.
- Компенсация НДС. Если покупатель — плательщик НДС‚ 5 % НДС перекладывается на него и не влияет на себестоимость для продавца.
Чек-лист для бухгалтера
- ☐ Проверьте доход за 2024 год и подтвердите статус плательщика НДС в 2026 году.
- ☐ Уточните‚ включены ли в договор капитальные объекты‚ коммуникации‚ подрядные работы.
- ☐ Убедитесь в наличии документов (ЕГРН‚ договор купли-продажи‚ акт приёма-передачи).
- ☐ Рассчитайте налоговую базу и выберите ставку НДС (5 % при УСН или 20 % при ОСНО).
- ☐ Подайте декларацию по НДС в срок до 25-го числа месяца‚ следующего за кварталом продажи.
В 2026 году продажа земельного участка юридическим лицом может быть как полностью освобождённой от НДС‚ так и облагаемой по ставке 5 % (УСН) или 20 % (ОСНО). Ключевым фактором является состав продаваемого имущества и объемы прошлых доходов. Всегда анализируйте конкретную ситуацию или обращайтесь к профильному налоговому консультанту.