Расторжение договора купли-продажи квартиры, дома или земельного участка не только возвращает стороны к «точке ноль», но и может повлечь налоговые последствия. Ниже — подробное руководство, в котором разберёмся, кто, когда и сколько должен заплатить НДФЛ, если сделка была отменена через суд или по соглашению сторон.
Содержание
- Когда возникает «доход» при расторжении сделки
- Отмена сделки в 2025–2026 гг.: важные изменения ставок НДФЛ
- Расчёт налога: формула и примеры
- Вычеты и освобождения
- Как заполнить 3-НДФЛ и 6-НДФЛ при возврате денег
- Чек-лист для продавца и покупателя
Когда возникает «доход» при расторжении сделки
В Налоговом кодексе РФ нет прямой нормы о «налоге при расторжении», поэтому ориентируемся на положения о доходах (гл. 23 НК РФ).
- Доход продавца — полученные деньги за объект, если к моменту расторжения право собственности на покупателя уже успело перейти.
- Доход покупателя — возможен, если продавец возвращает только часть денег (например, за вычетом неустойки), а оставшуюся часть покупатель оставляет себе как компенсацию.
Ключевые даты
| Ситуация | Доход есть? | НДФЛ платит |
|---|---|---|
| Право собственности переходило → договор расторгли | Да, в момент первоначальной регистрации | Продавец |
| Право собственности не переходило (договор расторгли до регистрации) | Нет | Никто |
Отмена сделки в 2025–2026 гг.: важные изменения ставок НДФЛ
С в России действует шестиуровневая шкала ставок НДФЛ:
- 13 %, доходы до 2,4 млн ₽/год (для резидентов).
- 15 % — сверх 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽.
- 18 % — сверх 5 млн ₽ до 20 млн ₽.
- 20 %, сверх 20 млн ₽ до 50 млн ₽.
- 22 % — сверх 50 млн ₽.
- 30 %, для нерезидентов и отдельных видов доходов (например, выигрыши).
При расторжении договора до г. ставка остаётся прежней — 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽). С г., смешанная ставка, зависящая от итогового дохода продавца за весь год (включая другие доходы).
Расчёт налога: формула и примеры
Формула
НДФЛ = (Цена по договору − Имущественный вычет) × Ставка
Пример 1. Доход до 2,4 млн ₽ в 2026 г.
- Продавец получил 2 000 000 ₽ по договору.
- Использовал вычет 1 000 000 ₽.
- НДФЛ = (2 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 130 000 ₽.
Пример 2. Доход сверх 2,4 млн ₽
- Цена — 3 500 000 ₽, вычет — 1 000 000 ₽.
- Налогооблагаемая база = 2 500 000 ₽.
- НДФЛ = 2 400 000 × 13 % + 100 000 × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽.
Вычеты и освобождения
Если сделка была расторгнута, но право собственности всё-таки перешло
Воспользуйтесь одним из вариантов:
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ).
- Или фактические расходы на покупку (чеки, договор купли-продажи, акт приёма-передачи).
Освобождение от НДФЛ
Квартира/земля освобождается от налога при продаже, если:
- 3 года владели (при получении в дар/наследство или по договору ренты).
- 5 лет владели (в остальных случаях, включая покупку по договору купли-продажи).
Если расторгнули договор внутри этих сроков, освобождение не применяется — налог исчисляется по общим правилам.
Как заполнить 3-НДФЛ и 6-НДФЛ при возврате денег
Для продавца
- В 3-НДФЛ за год, в котором была первоначальная продажа, показываем доход и налог к уплате.
- При расторжении в следующем году — уточнённую декларацию со знаком «-» (возврат излишне уплаченного НДФЛ).
Для бухгалтера (6-НДФЛ)
Если компания расторгла договор с физлицом:
- В 6-НДФЛ за 9 месяцев 2025 г. отражаем возврат денег покупателю строкой «Удержано – 0».
- Разница в 2 рубля между общим ФОТ и суммой по сотрудникам обычно закрывается строкой 140 («Налог к удержанию») или корректирующим служебным письмом в ИФНС.
Важно! Если деньги вернули в 2026 г., применяйте актуальную ставку по доходу продавца за весь 2026 г.
Чек-лист для продавца и покупателя
Продавцу:
- ✓ Проверь срок владения (3 или 5 лет).
- ✓ Сохрани документы о первоначальной покупке (для вычета по расходам).
- ✓ Подай 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года или уточнённую — в течение 3 лет.
Покупателю:
- ✓ Убедись, что право собственности не зарегистрировано — тогда НДФЛ не возникнет.
- ✓ Если вам возвращают деньги с удержанием неустойки, эта разница может быть вашим доходом (проверьте с бухгалтером).
При расторжении договора купли-продажи недвижимости НДФЛ платит продавец, если право собственности уже перешло. Ставки с 2026 г. стали прогрессивными, поэтому налог зависит от общего годового дохода. Используйте имущественный вычет или расходы на покупку, чтобы снизить базу, и не забудьте корректно отразить операцию в 3-НДФЛ и 6-НДФЛ.
Не нашли ответ? Отправьте вопрос через сервис «Обратная связь» на сайте ФНС или обратитесь к налоговому консультанту.