В 2026 году продажа унаследованного земельного участка может как освобождаться от налога, так и облагаться НДФЛ по ставке 13 % (или 30 % для нерезидентов). Всё зависит от общего срока владения объектом: сюда включается и время, когда участок принадлежал наследодателю.

Когда НДФЛ не платится

• Если наследство оформлено до и вы владеете участком более 3 лет — налог не возникает (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции до 2016 г.).
• Если наследство оформлено с и позже, освобождение доступно после 5-летнего срока владения (ст. 217.1 НК РФ).
• Важное исключение! В пятилетний срок засчитывается и время владения наследодателя. Пример: отец владел участком с 2015 г., умер в 2020 г., вы оформили право собственности в 2021 г. → общий срок на момент продажи в 2026 г. составляет 11 лет. Налога не будет.
• Участок, изъятый для гос- или муниципальных нужд и затем перераспределённый, также учитывает прежний период владения.

Когда придётся платить и сколько

Если с момента окончания 5-летнего срока (или 3-летнего для объектов, полученных до 2016 г.) ещё не прошло:

1. Определяем доход — берём большую из двух величин:
   • фактическая цена продажи;
   • кадастровая стоимость × 0,7.
2. Уменьшаем доход на:
   • Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ); или
   • Документальные расходы наследодателя на приобретение участка + ваши расходы по оформлению наследства и регистрации (если они подтверждены).
3. Рассчитываем НДФЛ: 13 % от полученной базы (30 % для нерезидентов).

Пример расчёта

Вы продали участок за 5 000 000 ₽, кадастровая стоимость 5 200 000 ₽. Документальных расходов наследодателя сохранилось на 2 000 000 ₽.

• Доход: max(5 000 000; 5 200 000 × 0,7) = 5 000 000 ₽.
• База налогообложения: 5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 ₽.
• НДФЛ: 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽.

Декларирование и сроки

• Если возникает налог — подаём 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
• Оплата — до 15 июля того же года.
• Если срок владения превышен и налога нет — декларация не подаётся (письмо ФНС № БС-4-11/320).

Какие документы понадобятся

1. Свидетельство о праве на наследство (или выписка ЕГРН после внесения записи).
2. Договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ.
3. Документы-основания наследодателя (ДКП, выписка ЕГРН, платёжные поручения).
4. Платёжные документы за кадастровые и регистрационные расходы (если применяете вычет по расходам).
5. Копия паспорта продавца.

Отдельные ситуации

Участок под ИЖС, разделённый на две части

Президент РФ подписал закон (02.2024), по которому срок владения не прерывается, если участок был разделён на не более двух частей и предназначен под индивидуальное жилищное строительство. Это облегчает освобождение от НДФЛ.

Наследство в виде доли

При продаже дома с участком как единого объекта минимальный срок владения определяется по дате первоначального права на первую долю (разъяснение Минфина).

Доход используется в предпринимательстве

Если вы зарегистрированы ИП и продажа связана с предпринимательской деятельностью, применяются правила упрощёнки или НПД, а не 3-НДФЛ.

Пошаговый алгоритм действий

1. Уточните даты: когда наследодатель получил участок, когда вы вступили в права.
2. Посчитайте общий срок владения (включая период наследодателя).
3. Если срок ≥5 лет (или ≥3 лет для объектов до 2016 г.), налога нет.
4. Если меньше — выберите оптимальный вычет (1 млн ₽ или расходы).
5. Соберите документы и, при необходимости, заполните 3-НДФЛ в «Личном кабинете» или через программу ФНС.