В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) каждое помещение обязательно получает две ключевые характеристики: вид и назначение. От них зависит, можно ли регистрировать право собственности, какие налоги и тарифы применять, какие разрешения требуются для перепланировки и даже возможность прописки. Ниже ― подробная «карта» всех допустимых вариантов по состоянию на .
Что такое «назначение» и «вид» помещения в ЕГРН
- Назначение отражает функциональное предназначение объекта: где и для чего он используется (жилое, нежилое, гаражное, складское и т.д.).
- Вид ― это конструктивно-правовой тип, который Росреестр выводит из сведений БТИ и технического плана: квартира, комната, офис, магазин, производственное помещение, машино-место и др.
Оба параметра прописаны в приказе Росреестра от № П/338 (в последней редакции 2025 г.) и обновляются по 218-ФЗ.
Основные виды помещений в 2026 году
| Группа | Примеры видов в ЕГРН | Краткое описание |
|---|---|---|
| Жилые | Квартира | Изолированное помещение в МКД с выходом к общим частям дома. |
| Комната | Часть квартиры или коммуналки, не имеющая изолированного санузла/кухни. | |
| Жилое помещение в ЖС/СНТ | Коттедж, таунхаус, садовый домик, зарегистрированный как «жилое строение». | |
| Нежилые | Офис | Помещение в административно-деловом здании для ведения бизнеса. |
| Торговый зал, магазин | Площадь на 1-м этаже МКД или в отдельном ТЦ для розничной торговли. | |
| Склад | Комната или блок с высотой ≥ 2,2 м, без окон или с техническим освещением. | |
| Производственное | Цех, мастерская, лаборатория со спец. инженерией. | |
| Гараж, машино-место | Как отдельный объект (п. 1 ст. 18 79-ФЗ) или в составе паркинга. | |
| Помещение свободного назначения (ПСН) | Универсальное нежилое, под которое ещё не выбран окончательный вид деятельности. | |
| Вспомогательные | Кладовая, бойлерная, архив, серверная | Вспомогательные технические или хозяйственные пространства. |
Как изменить «назначение» и «вид» в ЕГРН
Алгоритм через МФЦ/Росреестр
- Подготовка документов:
- технический план от кадастрового инженера;
- разрешение на перепланировку/переустройство (если требуется);
- выписка ЕГРН и правоустанавливающие документы.
- Заявление в форме РОСРЕЕСТР-4001а (электронно через Госуслуги или лично).
- Госпошлина для физлиц — 350 ₽ (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Проверка и внесение изменений в ЕГРН в течение 5–7 рабочих дней.
Популярные кейсы
- Из гаража-помещения в здание-гараж. Одноэтажные блок-гаражи признаются зданием по 79-ФЗ, если общие стены и фундамент разделены. Достаточно подать заявление без капитальной перепланировки.
- Из квартиры в нежилое. Потребуется перевод жилого фонда в нежилой (ст. 23 ЖК РФ) и согласование с Роспотребнадзором, МЧС.
- Объединение 2-х квартир. Формируется новое помещение «квартира» с новым кадастровым номером; старые номера аннулируются.
Нюансы ВРИ и назначения
Часто путают два термина:
| ВРИ (земельный участок) | Назначение (объект недвижимости) |
|---|---|
| «Для размещения офисов» | «Нежилое помещение, офис» |
| «Для индивидуального жилищного строительства» | «Жилое помещение — квартира» или «Жилое строение» |
Важно: если ВРИ не соответствует фактическому использованию помещения, возможен штраф от 5 000 до 50 000 ₽ (ст. 8.8 КоАП).
Специальные типы 2026
«Садовый дом» vs «Жилое строение»
- Садовый дом — в СНТ/ДНТ без прописки, ≤ 3 этажей, площадь ≤ 300 м².
- Жилое строение — в ИЖС, допускается прописка, повышается налог (0,1–0,3 % от кадастровой стоимости).
«Объект незавершённого строительства» (ОНС)
До ввода в эксплуатацию помещения в ОНС не формируются. После разрешения ОВИРЖ создаётся отдельная кадастровая карточка на каждую квартиру/офис.
Чек-лист перед обращением в Росреестр
- Уточните, меняется ли именно назначение (жилое/нежилое) или только вид (офис → склад).
- Сверьте ВРИ участка: оно должно допускать новое назначение.
- Закажите технический план у аккредитованного кадастрового инженера.
- Получите заключения МЧС и Роспотребнадзора, если меняется категория помещения.
- Подайте заявление онлайн через сервисы Госуслуг или ФГИС ЕГРН.
Грамотное определение назначения и вида помещения в ЕГРН ― это не формальность, а основа для легальной эксплуатации, налогообложения и сделок. Начиная с 2025 года Росреестр ужесточил контроль за соответствием фактического использования заявленному назначению, поэтому при любых изменениях лучше проконсультироваться с кадастровым инженером или юристом заранее.
Контакты для оперативной помощи: ФГБУ «ФКП Росреестра» ###-###-####, официальный сайт rosreestr.gov.ru.