Актуально на . Разбираемся, когда при продаже квартиры, полученной от мамы или папы, придётся заплатить НДФЛ и как законно уменьшить сумму налога или вовсе избежать его уплаты.
Главное правило: налог платится только с прибыли
НДФЛ 13 % начисляется не на всю стоимость квартиры, а лишь на разницу между:
- ценой продажи (доходом);
- документально подтверждёнными расходами на приобретение (если такие есть).
Когда можно не платить налог совсем
С 2020 года действует пониженный льготный срок владения.
Условие № 1: владели 3 года и дольше
Если вы владели квартирой 3 и более лет, начиная с даты смерти наследодателя (родителя), то:
- доход от продажи освобождается от НДФЛ;
- декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Важно: срок отсчитывается именно с даты смерти, а не с момента регистрации права собственности в Росреестре или получения свидетельства о наследстве.
Условие № 2: единственное жильё
Даже если 3 года ещё не прошли, но квартира была единственным объектом недвижимости супругов, можно воспользоваться льготой «единственное жильё» и продать без налога уже через 3 года.
Продали раньше 3 лет? Есть два легальных способа уменьшить налог
Способ 1. Вычет 1 млн рублей
Разрешено уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет в размере 1 000 000 ₽.
Пример 1
Квартира продана за 2 200 000 ₽ через 1,5 года после смерти родителя.
База налогообложения: 2 200 000 – 1 000 000 = 1 200 000 ₽.
НДФЛ: 1 200 000 × 13 % = 156 000 ₽.
Способ 2. Учесть расходы родителя
Если родитель покупал квартиру и у вас сохранились документы (ДКП, чеки, выписка ЕГРН), можно уменьшить доход на его фактические расходы.
Пример 2
Отец приобрёл квартиру за 1 500 000 ₽.
Вы продали её через 2 года за 2 000 000 ₽.
База: 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000 ₽.
НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽.
Совет: Если расходы больше 1 млн рублей, второй способ выгоднее.
Какие документы понадобятся при продаже
- Свидетельство о праве на наследство или выписка ЕГРН.
- Документы, подтверждающие расходы родителя (если используете способ 2).
- Договор купли-продажи и акт приёма-передачи.
- Квитанции о получении денег или платёжное поручение.
Пошаговая инструкция: что делать, если налог всё-таки нужно заплатить
- До 30 апреля следующего года подайте в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.
- До 15 июля уплатите рассчитанный налог.
- Сохраняйте копии всех документов минимум 3 года после подачи отчётности.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос: Нужно ли платить налог за само получение наследства?
Нет. В России прямого налога на наследование нет. Налог возникает только при последующей продаже.
Вопрос: А если квартира досталась по наследству и дару от разных родителей?
Срок владения считается от даты смерти последнего из родителей. До этого момента при продаже будет действовать вычет либо расходы.
Вопрос: Можно ли использовать материнский капитал или «семейную ипотеку» для снижения налога?
Да. При покупке нового жилья в тот же налоговый период возможен взаимозачёт, что приведёт к снижению или полной ликвидации НДФЛ по продаже.
Главное в одном абзаце
Если вы получили квартиру от родителей и владеете ею ровно или более 3 лет с даты их смерти, продавайте спокойно, налога не будет. Продали раньше? Используйте вычет 1 млн рублей или документальные расходы родителя, чтобы минимизировать НДФЛ.
Данная статья подготовлена на основе официальных разъяснений ФНС, актуальных законов и судебной практики по состоянию на апрель 2026 года.