Вопрос наследования недвижимости, расположенной за пределами РФ, становится всё более актуальным: россияне активно покупают квартиры, дома и коммерческие объекты за границей, а иногда даже не задумываются о том, как эти активы будут переданы их наследникам. В статье мы разберём:

• какое право применяется к наследованию недвижимости за рубежом;
• какие документы нужны наследнику;
• какие шаги следует предпринять, чтобы получить право собственности;
• какие налоговые и судебные нюансы могут возникнуть;
• как юридическая фирма «Двитекс» помогает решить эти задачи.

Правовая база: откуда берётся применимое право?

Согласно статье 1224 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) отношения по наследованию определяются по праву страны, где наследодатель имел последнее место жительства. При этом существуют важные исключения:

1. Недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок) наследуется в соответствии с правом страны, где оно находится. Это главное правило международного частного права.
2. Если недвижимость внесена в российский государственный реестр (например, в случае двойного титула), то применяется российское наследственное право.
3. Способность к составлению завещания, её форма и порядок отмены определяются по праву страны, где завещатель имел место жительства в момент составления документа.

Таким образом, при наследовании квартиры во Франции, дома в Италии или земельного участка в Турции, необходимо ориентироваться на законодательство соответствующего государства.

Коллизионные нормы иностранных стран

В некоторых государствах (например, в Германии) наследственное право может определяться по праву гражданства умершего, а не по месту жительства. При конфликте норм РФ и иностранного законодательства дело, как правило, решается в суде или по международным договорам, если такие имеются.

Какой порядок действий у наследника?

Сбор исходных документов

Для начала необходимо собрать пакет документов, который будет требоваться как в России, так и в стране расположения недвижимости:

• Свидетельство о смерти (оригинал + нотариально заверенный перевод).
• Документ, подтверждающий родственные связи (свидетельство о рождении, браке и пр.).
• Завещание (если есть) – в оригинале и в переводе, заверенном у нотариуса страны, где завещание было составлено.
• Документы, подтверждающие право собственности наследодателя на иностранную недвижимость (выписка из реестра, договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности).
• Справка из Бюро кредитных историй о наличии (или отсутствии) долгов умершего (по новому полномочию нотариусов с ).

Обращение к нотариусу в РФ

Если наследодатель имел последнее место жительства в России, наследнику следует обратиться к российскому нотариусу. Нотариус:

1. Запросит в реестре ЗАГС сведения о смерти и родственных связях (с 2025 года – автоматизированный доступ).
2. Проверит наличие долгов у наследодателя.
3. Выдаст свидетельство о праве на наследство, которое будет основанием для обращения в иностранные органы.

Обращение в компетентный орган страны‑имущества

После получения российского свидетельства (или, в случае отсутствия российского места жительства – сразу после получения международных документов) необходимо подать заявление в:

• Нотариальную контору или суд (в зависимости от законодательства страны) по месту нахождения недвижимости.
• Регистрационный орган (Land Registry, Cadastre, etc.) – для внесения наследника в реестр собственников.

Перевод и легализация документов

Все документы, подготовленные в РФ, требуют:

• Нотариального заверения перевода на язык страны (английский, французский, итальянский и др.).
• Апостилирования в соответствии с Гаагской конвенцией (если страна‑участник).
• При необходимости – легализации в консульстве.

Налоговые и финансовые аспекты

Налог на наследство

В России налог на наследство отменён (с 2006 года). Однако в стране‑имущества могут действовать свои налоги:

• Налог на передачу недвижимости (в некоторых странах – «inheritance tax», «estate tax»).
• Налог на прирост стоимости (capital gains) при последующей продаже.

Двойное налогообложение

Если страна‑имущества и РФ имеют соглашения об избежании двойного налогообложения, наследник может воспользоваться льготами. В противном случае может потребоваться уплата налогов в обеих юрисдикциях.

Частые ошибки наследников и как их избежать

• Неопределённость применимого права. Прежде чем подавать документы, уточните, к какому праву относится наследство (м.б. потребуется консультация международного юриста).
• Отсутствие переводов и апостилей. Без официального перевода и апостиля документы в иностранном реестре просто не примут.
• Игнорирование долгов. Долги наследодателя могут «перейти» к наследникам, если они не откажутся от наследства в установленный срок.
• Недостаточная проверка прав собственности. Иногда в реестре могут быть обременения (ипотека, арест), о которых наследник не знает.

Как юридическая фирма «Двитекс» помогает решить задачу

Наша фирма работает с 2010 года и обладает опытом более 200 успешных дел в сфере международного наследования. Мы предлагаем комплексный подход:

1. Консультация и диагностика дела. Юрист задаёт уточняющие вопросы, анализирует документы и определяет применимое право.
2. Подготовка и легализация документов. Переводы, апостили, нотариальное заверение – всё делаем в одном месте.
3. Поиск и оценка имущества. При необходимости привлекаем оценщиков и исследуем реестры иностранных стран.
4. Взаимодействие с нотариусами и судами. Представляем интересы наследника в РФ и за рубежом, подаем заявления, следим за сроками.
5. Налоговое консультирование. Помогаем оптимизировать налоговые обязательства и оформить возможные льготы.
6. Поддержка до получения результата. Вы получаете уведомления о каждом этапе через наш клиентский портал.

Для оформления наследства достаточно подписать договор, передать копии документов и оформить доверенность. Мы берём на себя всю работу, а ваш контроль осуществляется онлайн.

Практический чек‑лист наследника

Скачайте наш бесплатный чек‑лист и проверьте готовность к процессу:

1. Свидетельство о смерти + апостиль.
2. Документы о родстве (перевод + апостиль).
3. Завещание (если есть) – проверка формы согласно праву страны имущества.
4. Выписка из реестра недвижимости за границей.
5. Справка о долговой нагрузке (БКИ).
6. Доверенность на представителя (нотариально заверенная).
7. Переводы всех документов на язык страны‑имущества.
8. Оплата государственных пошлин (в РФ и за рубежом).

Наследование недвижимости за границей – процесс, в котором решающую роль играет правильное определение применимого права. Ошибки в выборе юрисдикции, отсутствие апостилей или игнорирование долгов могут привести к длительным судебным разбирательствам и финансовым потерям. Обращение к опытным юристам, таким как специалисты фирмы «Двитекс», позволяет сократить сроки, минимизировать риски и обеспечить законное вступление в наследство.

Если вы столкнулись с международным элементом в наследственном деле, не откладывайте – позвоните нам или оставьте заявку на сайте. Мы поможем оформить права быстро, безопасно и без лишних хлопот.

Источник: статья «Наследство за границей: как наследнику оформить свои права?», Юридическая фирма «Двитекс», 15 апреля 2026 г.; статья «Заморские богатства. Как оформить наследство за границей и насколько это сложно», Secretmag, 30 марта 2024 г.