При покупке недвижимости в России каждый гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет․ Если вы приобрели квартиру в 2020 году, то уже сейчас (2026 год) можете вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ В статье мы разберём, как работает вычет, какие ограничения действуют, какие документы нужны и как правильно оформить возврат․

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный вычет – это часть суммы, уплаченного НДФЛ, которую налогоплательщик может вернуть в государственный бюджет после покупки (или строительства) жилой недвижимости․ Вычет предоставляется в двух формах:

• Налоговый вычет за покупку жилья – до 2 000 000 рублей стоимости квартиры, что позволяет вернуть до 260 000 рублей (при ставке 13 %)․
• Налоговый вычет за уплату процентов по ипотеке – до 3 000 000 рублей процентов, что позволяет вернуть до 390 000 рублей․

Суммарный максимум возврата может достигать 650 000 рублей на одного члена семьи, если совмещаются оба вида вычета․

Кому предоставляется вычет?

Для получения вычета необходимо соответствовать следующим условиям:

1. Быть налоговым резидентом РФ (проживание в стране более 183 дней в году)․
2. Иметь подтверждённый доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 % (для большинства физических лиц)․
3. Приобрести (или построить) жилую недвижимость, которая стала в собственности налогоплательщика․
4. Оформить договор купли‑продажи или строительный договор, а также получить свидетельство о праве собственности․

Какой период можно использовать для возврата вычета?

Согласно действующему законодательству, право на вычет сохраняется неограниченно во времени, однако возврат НДФЛ возможен лишь за три последних налоговых года․ Это значит, что если вы купили квартиру в 2020 году, то к 2026 году вы сможете подать декларацию за:

• 2023 год (период подачи – 2024 год),
• 2024 год (период подачи – 2025 год),
• 2025 год (период подачи – 2026 год)․

Для каждого года необходимо подавать отдельную налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ)․ При этом в декларацию за каждый год включается часть стоимости квартиры, за которую вы хотите получить вычет, но суммарно за все годы она не должна превышать 2 000 000 рублей․

Как рассчитывается размер вычета?

Если стоимость вашей квартиры в 2020 году составила, к примеру, 1 800 000 руб․, то максимальный возврат по ней будет 1 800 000 × 13 % = 234 000 руб․ При этом если вы платили ипотечные проценты, их часть также можно включить в вычет, но общая сумма возврата не превысит 650 000 рублей․

Какие документы нужны для подачи декларации?

Список обязательных бумаг:

1. Заполненная форма 3‑НДФЛ (можно подать онлайн через личный кабинет налогоплательщика)․
2. Копия документа, подтверждающего право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН)․
3. Договор купли‑продажи (или договор подряда на строительство) с указанием цены․
4. Квитанции/чеки об уплате НДФЛ за соответствующий налоговый год (если налог удерживался работодателем – справка‑расчёт от работодателя)․
5. Справка из банка о сумме уплаченных ипотечных процентов (если вы хотите включить их в вычет)․
6. Документы, подтверждающие, что квартира является жилой (например, технический паспорт, выписка из ЖЭУ о назначении помещения под жилое использование)․

Пошаговая инструкция подачи декларации

Шаг 1․ Подготовьте все документы․

Соберите оригиналы и сканы всех перечисленных выше бумаг․ Убедитесь, что в договорах указаны точные суммы и даты․

Шаг 2․ Рассчитайте сумму вычета․

Разделите стоимость квартиры на три года (если хотите растянуть вычет) или укажите полную сумму в первой декларации, а в следующих – 0, если уже достигли лимита․

Шаг 3․ Заполните форму 3‑НДФЛ․

В онлайн‑кабинете ФНС (nalog․ru) выберите раздел «Подать декларацию», укажите тип вычета «Имущественный», внесите данные о недвижимости и суммах, которые хотите вернуть․

Шаг 4․ Прикрепите сканы документов․

Загрузите файлы в соответствующие поля: договор, выписку из ЕГРН, справку банка и др․

Шаг 5․ Подпишите декларацию электронной подписью (ЭП) или через подтверждение по СМС․

Если у вас нет ЭП, можно воспользоваться функцией «Подтверждение по СМС», получив код на номер, привязанный к ИНН․

Шаг 6․ Отправьте декларацию и ждите результата․

Срок рассмотрения обычно составляет до 3 месяцев․ После одобрения вам будет перечислен возврат на банковскую карту, указанную в заявлении․

Что делать, если вы уже пропустили три года?

Если с момента покупки прошёл более трёх лет и вы не подали декларацию, вернуть НДФЛ за более ранние годы уже невозможно․ Однако вы всё ещё можете подать декларацию за текущие три года, указав в ней часть стоимости квартиры, которая ещё не превышает лимит 2 000 000 рублей․ Важно помнить, что вычет «накопительный» – если вы уже использовали часть стоимости в прошлых декларациях, в новых заявках её учитывать нельзя․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли получить вычет, если квартира была куплена в рассрочку?
  Да․ Вычет рассчитывается по фактической сумме, уплаченной за квартиру, включая первоначальный взнос и последующие платежи․ Каждый год вы можете включать в декларацию ту часть стоимости, которую реально оплатили за данный налоговый период․
• Можно ли совместно оформить вычет с супругом?
  Да․ Если квартира находится в совместной собственности, каждый из супругов имеет право на свой вычет в размере до 260 000 рублей (по стоимости) + 390 000 рублей (по процентам)․ В совокупности семья может вернуть до 650 000 рублей․
• Какой срок хранения документов?
  Налоговая инспекция имеет право запросить подтверждающие документы в течение 3 лет со дня подачи декларации․ Поэтому рекомендуется хранить оригиналы не менее 5 лет․
• Можно ли получить вычет, если квартира была куплена за границей?
  Нет․ Вычет предоставляется только за недвижимость, зарегистрированную в России и включённую в ЕГРН․
• Что делать, если в декларации обнаружена ошибка?
  Ошибку можно исправить, подав корректирующую декларацию (форма 3‑НДФЛ) в течение 3 лет с момента подачи первоначальной․

Какой прогноз на будущее?

В 2024‑2025 годах в публичных обсуждениях появлялись предложения увеличить размер вычета в 2,5 раза (до 1 625 000 рублей)․ На момент написания статьи такие изменения ещё не вступили в силу, но законодательные инициативы продолжают обсуждаться․ Поэтому следите за новостями ФНС и законодательными инициативами, чтобы воспользоваться более выгодными условиями, если они появятся․

Если вы купили квартиру в 2020 году, у вас есть реальная возможность вернуть значительную часть уплаченного налога․ Главное – собрать правильный пакет документов, правильно рассчитать размер вычета и подать декларацию за каждый из трёх последних налоговых лет․ При соблюдении всех требований вы сможете получить до 650 000 рублей возврата, что существенно уменьшит финансовую нагрузку после покупки недвижимости․

Не откладывайте оформление – чем быстрее подадите декларацию, тем быстрее получите деньги на свой счёт․

Автор статьи: Ваш финансовый помощник․ Дата публикации: 18 апреля 2026 года․