С 2025 года правила расчёта НДФЛ с продажи недвижимости радикально изменились. Теперь применяется прогрессивная шкала, новые сроки владения и расширенные возможности для налогового вычета. Ниже, самый подробный гайд на русском языке: когда платить, когда не платить, как уменьшить налог и как подать декларацию онлайн.

Основные изменения после 01 января 2025 года

• Прогрессивная ставка НДФЛ. При продаже жилья налоговые резиденты РФ платят:
  1. 13 % — если сумма дохода ≤ 2,4 млн руб. за год;
  2. 15 % — на ту часть дохода, что превышает 2,4 млн руб.
• Налоговые нерезиденты по-прежнему уплачивают 30 % без возможности применять вычеты.
• Сроки владения. Появились «разные часы» для разных ситуаций (см. раздел 2).
• Новые вычеты. Появился выбор: либо 1 млн руб. «без документов», либо фактические расходы полностью.
• Онлайн-отчётность. Декларацию 3-НДФЛ можно подать через личный кабинет на сайте ФНС без бумажных форм.

Когда платить налог, а когда — нет

Минимальный предельный срок владения

Важно: если вы владели объектом больше указанного срока — налог не платится и декларировать доход не нужно.

Как рассчитать налог

Формула 2026 года

НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × Ставка

где:

• Доход — цена по договору купли-продажи, но не ниже кадастровой стоимости × 0,7;
• Вычет, либо 1 000 000 руб., либо подтверждённые расходы на покупку + ремонт + % по ипотеке;
• Ставка — 13 % или 15 % (см. раздел 1).

Примеры

Пример 1. Без налога

Дано: квартира куплена в 2018 г; за 4 млн руб. и продана в 2026 г. за 6 млн руб. Срок владения 8 лет.
Результат: срок > 5 лет → налог 0 руб., декларация не подаётся.

Пример 2. С вычетом в 1 млн руб. (13 %)

Дано: квартира куплена в 2023 г. и продана в 2026 г. за 3 500 000 руб. Расходы не подтверждены.
Расчёт: (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 руб. к уплате.

Пример 3. С вычетом фактических расходов (15 %)

Дано: доход 5 500 000 руб., документированные расходы 4 000 000 руб. (покупка + ремонт).
База: 1 500 000 руб. → НДФЛ 1 500 000 × 15 % = 225 000 руб.

Как уменьшить налог легально

1. Использовать вычет на покупку нового жилья. При покупке другой квартиры в том же году можно заявить имущественный вычет в размере до 2 млн руб. и «закрыть» им НДФЛ от продажи.
2. Разнесение сделок по годам. Если вы продаёте две квартиры за один год, вычет 1 млн руб. применяется ко всем объектам совокупно. Разнесите продажи на разные календарные годы, чтобы получить 1 млн на каждую.
3. Уменьшение кадастровой базы. Если цена в договоре < 70 % кадастровой, используйте кадастровую × 0,7 для расчёта, но не ниже фактической цены.

Пошаговая инструкция: как подать декларацию онлайн

Подготовка документов

• ЭЦП (квалифицированная электронная подпись) или доступ через Госуслуги.
• ДКП купли-продажи 2026 г.
• ДКП покупки (если применяете вычет расходов).
• Чеки, квитанции, договоры подряда (ремонт, ипотека).
• Кадастровый паспорт и выписка ЕГРН.

Подача через личный кабинет ФНС

1. Зайдите в lkfl.nalog.ru → «Подать декларацию» → «3-НДФЛ».
2. Выберите тип «Доходы от продажи имущества».
3. Программа автоматически заполнит:
   • источник дохода (покупатель);
   • код дохода 1510 (продажа недвижимости).
4. Укажите сумму вычета (1 млн руб. или расходы).
5. Загрузите сканы документов.
6. Подпишите ЭЦП и отправьте до 30 апреля 2027 г.

Сроки и штрафы

• Декларация: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Уплата налога: до 15 июля.
• Штраф за несвоевременную подачу: 5 % от суммы налога за каждый месяц (но не более 30 % и не менее 1 000 руб.).
• Штраф за неуплату: 20 % от суммы (40 % при умышленном уклонении).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Чек-лист перед продажей квартиры

1. ☐ Проверьте дату полной оплаты и дату регистрации права.
2. ☐ Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет).
3. ☐ Соберите чеки и договоры на покупку, ремонт, ипотеку.
4. ☐ Просчитайте налог в двух вариантах: «1 млн» и «расходы».
5. ☐ При необходимости разнесите продажу и покупку нового жилья на разные годы.
6. ☐ Подготовьте ЭЦП и отсканируйте документы.
7. ☐ Подайте 3-НДФЛ онлайн до 30 апреля следующего года.