В последние годы налоговое законодательство России активно меняется: появляются новые ставки, уточняются сроки уплаты, вводятся региональные льготы․ Если у вас есть свободная (вакантная) квартира — то есть жильё, которое не используется в качестве собственного проживания и не сдано в аренду, — важно знать, как правильно рассчитать и вовремя уплатить налог, чтобы избежать штрафов и лишних расходов․

Правовая база

Налог на имущество физических лиц (НДФЛ) регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК‑РФ)․ Основные положения, касающиеся квартир, находятся в:

• Статья 220‑2 НК‑РФ – налог на имущество физических лиц․
• Пункт 6 подп․ 1․1 ст․ 230 НК‑2024 – ставка 0,1 % для определённых капстроений с 1 января 2024 г․
• Постановления Правительства РФ и региональные нормы, которые могут вводить дополнительные надбавки за вакантность․

Что такое «свободная квартира»?

Свободной считается квартира, которая:

1. Не используется собственником в качестве основного места жительства;
2. Не сдается в аренду и не находится в совместной собственности с арендатором;
3. Не находится в эксплуатации (например, закрыта на ремонт более 6 месяцев без намерения сдавать)․

Кто обязан платить налог?

Налог на имущество уплачивает каждый собственник недвижимости, независимо от того, живет он в квартире или нет․ При совместном владении (совладельцы) каждый из них платит налог пропорционально своей доле в праве собственности․

Как рассчитывается налог на свободную квартиру?

3․1 Кадастровая стоимость (КС)

База для расчёта – кадастровая стоимость квартиры, установленная Росреестром․ Узнать её можно:

• Через сайт Росреестра (по номеру кадастрового паспорта);
• В личном кабинете налогоплательщика ФНС;
• Обратившись в МФЦ․

3․2 Ставка налога

Ставка зависит от региона и типа объекта:

3․3 Пример расчёта (2026 год)

Допустим, кадастровая стоимость вашей свободной квартиры составляет 5 000 000 ₽․ Ставка в вашем регионе – 0,2 % (повышенная за вакантность)․

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка
 = 5 000 000 ₽ × 0,002
 = 10 000 ₽

Если в вашем регионе предусмотрена льгота для пенсионеров (0,1 %), то налог составит 5 000 ₽․

Сроки и порядок уплаты

• Уведомление (НУР) о сумме налога должно быть получено налогоплательщиком не позднее  года за налог 2024 года (по информации от 27 июля 2025 г․)․
• Срок уплаты – 60 дней со дня вручения НУР․
• Фактическая дата оплаты за 2025 год – до  года (см․ правила 1 дек․ 2025 г․)․
• Оплата производится через личный кабинет ФНС, банковские карты, онлайн‑банкинг или в отделении банка по реквизитам, указанным в НУР․

Последствия просрочки

Если налог не уплатить в срок, начисляются:

• Пени – 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки;
• Штраф – 20 % от суммы налога, если просрочка превышает 3 месяца;
• Возможные аресты банковских счетов и принудительное взыскание через судебные органы․

Льготы и вычеты для свободных квартир

5․1 Общероссийские льготы

• Пенсионеры и инвалиды – ставка может быть снижена до 0,1 %․
• Лица, получившие статус «многодетные семьи», могут претендовать на дополнительные скидки (до 20 % от налога)․
• Военнослужащие и работники органов государственной безопасности – освобождение от налога (по решению регионального правительства)․

5․2 Региональные надбавки за вакантность

Некоторые регионы (например, Москва, Санкт‑Петербург, Краснодарский край) вводят надбавку 0,1‑0,2 % к базовой ставке за каждую вакантную квартиру, если она не используется более 12 месяцев подряд․

5․3 Как оформить льготу?

1. Собрать пакет документов (паспорт, пенсионное удостоверение, справку об инвалидности и т․д․)․
2. Подать заявление в налоговый орган через личный кабинет ФНС или лично в отделение․
3. После проверки декларацию о налоге корректируют, и в следующем платёжном периоде применяется льготная ставка․

Специфика налогообложения при УСН

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем на упрощённой системе налогообложения (УСН), налог на имущество всё равно уплачивается отдельно от УСН․ Однако:

• При УСН «Доходы минус расходы» (6 %) налог на имущество учитывается в расходах и уменьшает налоговую базу УСН․
• При УСН «Доходы» (15 %) налог на имущество не учитывается, но должен быть уплачен в любом случае․

Как уменьшить налоговую нагрузку на свободную квартиру?

1. Сдать в аренду․ При сдаче в аренду квартира перестаёт считаться вакантной, и надбавка за вакантность снимается․
2. Продать․ При продаже налог на имущество прекращается с момента перехода права собственности․
3. Оформить статус «домашнего офиса»․ В некоторых регионах налоговая база может быть пересмотрена, если квартира используется для предпринимательской деятельности․
4. Воспользоваться региональными льготами․ Например, в ряде субъектов РФ предоставляются скидки для владельцев более одной квартиры․
5. Пересчитать кадастровую стоимость․ Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, подайте запрос в Росреестр о её пересмотре․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8․1 Нужно ли платить налог, если квартира стоит в ипотеке?

Да․ Налог платит собственник (обычно заёмщик), даже если часть стоимости покрывается банком‑кредитором․

8․2 Как узнать, применима ли к моей квартире надбавка за вакантность?

Проверьте региональный нормативный акт вашего субъекта РФ либо уточните в налоговой инспекции по месту регистрации недвижимости․

8․3 Можно ли перенести налог за несколько лет в один платёж?

Нет․ По закону налог уплачивается ежегодно в указанные сроки․ При просрочке начисляются пени и штрафы․

8․4 Что делать, если я получил НУР, но в нём ошибка?

Необходимо написать заявление в налоговую инспекцию с указанием конкретных ошибок и приложить подтверждающие документы (договор купли‑продажи, выписку из Росреестра и т․д․)․

8․5 Как оформить налоговый вычет, если я продал свободную квартиру?

При продаже недвижимости налоговый вычет в размере 1 млн ₽ (или 2 млн ₽ при длительном владении) может быть применён к налогу на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Оформление происходит через декларацию 3‑НДФЛ․

Пошаговый чек‑лист для владельцев свободных квартир в 2026 году

1. Получить кадастровую стоимость квартиры (через Росреестр)․
2. Проверить региональную ставку и наличие надбавки за вакантность․
3. Ожидать получения НУР (не позднее  г․ за 2024 год)․
4. В течение 60 дней после получения НУР оплатить налог (до  г; за 2025 год)․
5. При необходимости оформить льготы (пенсионеры, многодетные и пр․)․
6. Если планируется сдача в аренду, оформить договор аренды и уведомить налоговую инспекцию․
7. В случае несогласия с суммой налога – подать апелляцию в течение 30 дней․
8. Хранить все подтверждающие документы (квитанции об оплате, справки о льготах) минимум 5 лет․

Налог на свободную квартиру – обязательный платеж, который может стать значительной статьёй расходов, если не учитывать все нюансы законодательства․ Тщательно проверяйте кадастровую стоимость, учитывайте региональные надбавки, следите за сроками получения и оплаты НУР, а также не забывайте о возможных льготах․ При правильном подходе можно существенно снизить налоговую нагрузку и избежать штрафов․

Помните: своевременная уплата налога – залог спокойствия и финансовой стабильности․