С 2026 года в российском налоговом законодательстве произошли изменения, которые касаются каждого, кто планирует купить или продать квартиру, дом или комнату. В этой статье мы подробно разберём, какие вычеты доступны покупателям и продавцам, какие есть ограничения и как оформить всё правильно, чтобы вернуть максимально возможную сумму.

Когда применяется вычет при покупке недвижимости

Кто имеет право на имущественный вычет

• Российские налоговые резиденты, которые платят НДФЛ по ставке 13 % или 15 % (в случае доходов свыше 5 млн руб.).
• Вычет можно получить только один раз в жизни, однако с 2026 года появилось правило «один объект – один раз»: если вы уже вернули деньги за покупку квартиры, вторую квартиру вычетом обложить нельзя.
• Вычет доступен за 3 последних года, предшествующих подаче декларации, и за будущие годы, пока лимит не будет исчерпан.

Размер вычета в 2026 году

Максимальная сумма, с которой можно вернуть 13 %, составляет:

• 2 000 000 руб. — на стоимость самой недвижимости (260 000 руб. к возврату).
• 3 000 000 руб. — на уплату процентов по ипотеке (390 000 руб. к возврату).

В сумму процентов включаются проценты по договору долевого участия (ДДУ), по займу у физлица и по рефинансированию.

Что считается объектом для вычета

1. Квартиры, комнаты, доли в них.
2. Жилые дома и доли в домах.
3. Земельные участки под ИЖС или с уже построенным домом.
4. Доли в новостройках по ДДУ.
5. Важно! Если объект куплен у родственника (супруг, родители, дети, братья/сёстры), вычет не предоставляется.

Как оформить вычет при покупке в 2026 году

Пошаговая инструкция

1. Соберите документы:
   • Договор купли-продажи или ДДУ.
   • Свидетельство о праве собственности (ЕГРН).
   • Акт приёма-передачи (для новостроек).
   • Платёжные документы: чеки, выписки из банка, расписки.
2. Подайте декларацию 3-НДФЛ через «Личный кабинет» на сайте nalog.gov.ru или на бумаге в ИФНС.
3. Укажите сумму вычета в разделе «Имущественные вычеты».
4. Закажите справку 2-НДФЛ у работодателя за 2025 г. и предыдущие 2 года, если хотите «забрать» налог за прошлые периоды.
5. Дождитесь проверки (до 3 месяцев) и получите деньги на карту или счёт (еще 1 месяц).

Ускоренный способ через работодателя

Можно не жать возврата по итогам года, а получать вычет «поэтапно» каждый месяц:

• Подать уведомление в ИФНС (приложив те же документы);
• Получить уведомление и передать его в бухгалтерию работодателя.
• НДФЛ перестанут удерживать до тех пор, пока не исчерпается лимит.

Вычет при продаже недвижимости в 2026 году

Когда платится налог

Размер вычета при продаже

• 1 000 000 руб., фиксированный вычет (130 000 руб. экономии).
• Или можно заявить документальные расходы на покупку и продажу: (цена продажи − цена покупки − расходы на ремонт, нотариуса и т. д.).

Пример: купили квартиру за 3 млн руб., продали через 2 года за 3,5 млн руб. Налог к уплате: (3,5 − 3) × 13 % = 65 000 руб. Если применить 1 млн вычет, налог был бы (3,5 − 1) × 13 % = 325 000 руб. → выгоднее документальные расходы.

Особые случаи и нововведения 2026 года

Семейная ипотека и материнский капитал

• Сумма материнского капитала не уменьшает стоимость квартиры для вычета, но проценты по ипотеке на эту часть включаются.
• На проценты по семейной ипотеке лимит 3 млн руб. распространяется на каждого супруга (возможно 780 000 руб. на семью).

Взаимозачёт при обмене квартир

Если вы продаёте одну квартиру и в том же налоговом периоде покупаете другую, можно заявить взаимозачёт: уменьшить налог с продажи на вычет с покупки. Например, налог к уплате 200 000 руб., вычет по покупке 260 000 руб. → к возврату 60 000 руб.

Участие в долевом строительстве (ДДУ)

• Вычет можно получить до ввода объекта в эксплуатацию, если подписан акт приёма-передачи.
• Если ДДУ расторгнут, ранее полученный вычет подлежит возврату в бюджет в течение 1 месяца.

Чек-лист перед подачей документов

1. Проверьте, что объект не куплен у родственников.
2. Убедитесь, что все платежки оформлены на вас (или супруга/супругу).
3. Если используете материнский капитал, подготовьте справку ПФР.
4. Если продаёте до 5 лет, просчитайте налог с двумя вариантами вычетов.
5. Загрузите сканы в «Личный кабинет» и сохраните квитанцию о приёме.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Можно ли получить вычет за покупку «вторички» в ипотеку, если в 2023 году уже получил вычет за новостройку?

Ответ: Нет, с 2026 года правило «один объект – один раз» действует без исключений.

Вопрос: Что если я купил долю в квартире за 1 млн руб., а потом докупил ещё долю за 1 млн руб. в 2026 году?

Ответ: Это считается одним объектом, поэтому вычет оформляется один раз на общую сумму 2 млн руб.

Вопрос: Я пенсионер, работаю по договору ГПХ. Могу ли я подать 3-НДФЛ?

Ответ: Да, пенсионеры могут переносить остаток вычета на прошлые 3 года, даже если в тот год не работали.

Краткая памятка

• Покупка – до 260 000 руб. + 390 000 руб. за ипотеку.
• Продажа – 1 млн руб. или документальные расходы, минимальный срок освобождения – 5 лет.
• Срок подачи – с 1 января до 30 апреля 2027 года за 2026 год.
• Самый быстрый способ возврата – подача через сайт ФНС, подтверждение в течение 10 дней.

Используйте эти правила и не переплачивайте налоги лишний раз. Если что-то сложно — обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или в МФЦ-поддержку налогоплательщиков, которая работает во всех крупных городах России.