С 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила имущественных налоговых вычетов. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме по долевому участию (ДДУ), вы имеете право вернуть до 650 000 рублей подоходного налога. Ниже, актуальный алгоритм, цифры и подводные камни.

Какие изменения вступили в силу с 1 января 2026 года

• Новый максимальный вычет, до 5 млн рублей расходов (вместо прежних 2 млн). Это значит, что максимально возвращаемый НДФЛ теперь составляет 650 000 рублей (13 % × 5 млн).
• Льготы многодетным семьям продлены: если в семье трое и более детей, право на вычет сохраняется до 18 лет (или 23 лет при очном обучении).
• Вычет можно получить двумя способами: через работодателя в течение года или через ФНС по итогам года.

Когда появляется право на вычет при долевом строительстве

Важное отличие ДДУ от «вторички»:

• Обычная покупка: право возникает после регистрации права собственности.
• Долевое строительство: право возникает по факту подписания акта приёма-передачи, даже если право собственности ещё не зарегистрировано.

Документы, подтверждающие право

1. Договор долевого участия (ДДУ) или уступка права требования (договор переуступки).
2. Акт приёма-передачи квартиры (или разрешение на ввод в эксплуатацию, если акт ещё не подписан).
3. Расходные документы: платёжки, выписки по банковским счетам, договор ипотеки + справка о процентах.

Размер вычета при долевом строительстве

Если вы покупаете в долях с супругом(-ой), каждый может заявить вычет до 5 млн руб. на свою долю, при этом общая сумма расходов не ограничена.

Пошаговая инструкция получения вычета в 2026 году

Способ 1. Через ФНС (классический)

1. Дождаться конца года, в котором подписан акт приёма-передачи.
2. Подготовить декларацию 3-НДФЛ (форму можно скачать на сайте nalog.gov.ru).
3. Сформировать пакет документов:
   • Копия паспорта.
   • Копия ДДУ + акт приёма.
   • Справка 2-НДФЛ за год.
   • Квитанции/выписки по расходам.
   • Заявление на возврат НДФЛ (приложение к 3-НДФЛ).
4. Подать документы онлайн через Личный кабинет налогоплательщика или лично в ИФНС.
5. Получить деньги на счёт в течение 4 месяцев (3 мес. камеральная проверка + 1 мес. перечисление);

Способ 2. Через работодателя (ускоренный)

1. В любой момент после подписания акта приёма подать в ИФНС заявление на уведомление о праве на вычет.
2. В течение 30 дней получить уведомление и передать его в бухгалтерию.
3. Начиная со следующего месяца, НДФЛ с зарплаты не удерживается, пока не исчерпаете лимит.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: покупка квартиры у «дружественного» застройщика-физлица без лицензии.
  Решение: убедитесь, что застройщик внесён в реестр ФЗ-214 на сайте наш.дом.рф.
• Ошибка: покупка через ЖСК.
  Решение: по ЖСК вычет можно получить только после оформления права собственности, а не по акту приёма.
• Ошибка: оплата наличными без чека.
  Решение: оплачивайте только безналично: деньги должны идти с вашего счёта на расчётный счёт застройщика.

Особенности при покупке доли ребёнка

Если вы включаете в вычет расходы на долю ребёнка, понадобится:

• Свидетельство о рождении (или решение об усыновлении).
• Согласие органа опеки (если доля ребёнка >10 %).

Главное:

1. Долевое строительство даёт более ранний доступ к вычету, чем вторичное жильё.
2. С 2026 года лимит вырос до 5 млн руб. + 3 млн руб. на проценты.
3. Декларацию можно подать в течение 3 лет после появления права.

Быстрый калькулятор

Сколько можно вернуть при покупке квартиры за 4,5 млн рублей с ипотекой под 8 % на 15 лет?

• Вычет на покупку: 4,5 млн × 13 % = 585 000 руб.
• Вычет на проценты: 3 млн × 13 % = 390 000 руб. (максимум)

Не откладывайте: чем раньше подадите документы, тем раньше вернёте свои деньги и снизите фактическую стоимость квартиры на 13 % и более.