Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
Статья 104 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) регулирует порядок освоения земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов. Несмотря на кажущуюся простоту нормы, на практике её применение вызывает множество вопросов: от споров о критериях «освоения» до конфликтов между застройщиками и органами местного самоуправления. В данной статье мы разберёмся, что именно скрывается за формулировкой ст. 104 ЗК РФ, какие проблемы возникают при её реализации и какие решения предлагают эксперты и суды.
Понятие «освоение земельного участка» согласно ст. 104 ЗК РФ
Согласно ст. 104 ЗК РФ:
«Под освоением земельного участка из состава земель населённых пунктов понимается строительство на нём объектов недвижимости (за исключением временных объектов) либо проведение работ по реконструкции таких объектов».
Ключевые элементы определения
- Объекты недвижимости. Под этим термином понимаются капитальные строения: жилые дома, офисные здания, склады, объекты инфраструктуры и т. д.
- Временные объекты. Исключение указано прямо в законе — киоски, бытовки, строительные вагончики и аналогичные конструкции не считаются освоением.
- Реконструкция. Любые капитальные перестройки, увеличение площади, перепланировка несущих конструкций также квалифицируются как освоение.
Зачем вообще нужна статья 104 ЗК РФ?
Цель нормы — стимулировать эффективное использование земель в границах населённых пунктов и предотвращать «заброшенные» участки. Если в течение трёх лет с момента предоставления участка не начато освоение, муниципалитет вправе:
- расторгнуть договор аренды;
- изъять участок без компенсации улучшений;
- передать землю другому претенденту.
Практические проблемы применения ст. 104
Проблема 1: формальный подход к «освоению»
Некоторые застройщики начинают «дёшево» возводить объект минимальной площади (например, сарай 6 м²) или закладывают фундамент без стен, считая, что это уже «освоение». Суды в таких случаях неединодушны:
- некоторые решения признают, что фундамент без надземной части — не является объектом недвижимости;
- другие считают, что фундамент уже свидетельствует о начале застройки и пресекают изъятие.
Проблема 2: «замороженное» строительство
Компании начинают строительство, но затем приостанавливают его на годы. Суды, как правило, исходят из принципа «значительного объёма выполненных работ». Однако понятие «значительный» не конкретизировано, что порождает коррупционные риски.
Проблема 3: субъективные сроки
Отсчёт трёхлетнего срока начинается:
- для новых участков, с даты государственной регистрации права;
- для участков, полученных до 2021 г., — с 01 января 2021 г. (по переходным положениям).
Это создаёт путаницу и споры о точном дне окончания срока.
Как избежать изъятия? Реальные рекомендации
Для собственников и девелоперов:
- Фиксируйте начало строительства документально: акт ввода в эксплуатацию не нужен, но важно иметь разрешение на строительство, журнал работ, фотоотчёты объекта.
- Если сроки поджимают, подайте в муниципалитет мотивированное письмо о продлении сроков освоения (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Не полагайтесь на «символическое» строительство: возведите хотя бы каркас здания с наружными стенами и крышей.
Для органов местного самоуправления:
- Включите в договор аренды индивидуальные сроки освоения и контрольные точки (фундамент — 1 год, стены — 2 года и т. д.).
- Публикуйте в открытом доступе реестр неосвоенных участков для прозрачности.
Перспективы изменения законодательства
Минэкономики РФ в 2025 г. подготовило проект федерального закона № 456258-8, который предлагает:
- Чётко определить, что не считается освоением (например, возведение только фундамента без надземной части).
- Ввести обязательный контрольный срок — 18 месяцев, в течение которого должен быть возведён каркас объекта.
- Разрешить муниципалитетам штрафовать за неосвоение до 1 % кадастровой стоимости участка ежегодно.
Ожидается, что законопроект будет рассмотрен Госдумой во II квартале 2026 г.
Статья 104 ЗК РФ — это не просто «срок на стройку», а важный инструмент регулирования городской среды. Её правильное применение требует:
- чёткой методики оценки «освоения»;
- прозрачных процедур контроля;
- баланса интересов собственников и общества.
Только при соблюдении этих условий земли населённых пунктов будут использоваться эффективно, а конфликты между застройщиками и муниципалитетами, сведены к минимуму.
Автор: юридический обозреватель, канд. юрид. наук И. А. Королёва