В 2026 году продать жильё без налога всё ещё возможно, даже если вы владеете им менее 3 лет. Главное — знать, какие льготы, вычеты и фиксированные суммы позволяют снизить или обнулить НДФЛ. Ниже подробно разберём:
- в каких случаях действует льготный 3-летний срок;
- как работает налоговый вычет 1 000 000 ₽;
- как посчитать налог, если льгота «не ловит»;
- какие документы подавать в ФНС и в какие сроки;
- что изменится в 2026–2027 годах.
Когда достаточно 3 лет владения, чтобы не платить налог
Пункт 3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает «короткий» освобождающий срок 3 года для следующих объектов:
- Квартира (доля) получена в дар или по наследству от члена семи или близкого родственника.
- Жильё приватизировано из муниципального/государственного фонда.
- Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Объект является единственным жильём на момент продажи (в семье нет второй квартиры, доли в других объектах, жилых домов и т.д.).
- Имущество приобретено до (по старым правилам).
Важно: с 2026 года Минфин сохранил этот перечень без изменений. Если ваш случай подпадает хотя бы под один пункт, доход от продажи не облагается НДФЛ и декларация 3-НДФЛ не подаётся.
Если 3 лет нет: фиксированный вычет 1 000 000 ₽
Когда «льготный» срок не пройден, налоговый кодекс даёт возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример расчёта
Квартира продана за 4 500 000 ₽, старый договор купли-продажи показывает расходы 3 200 000 ₽. Выбираем наиболее выгодный вариант:
- Вариант А: применяем вычет 1 000 000 ₽ → (4 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽ к уплате.
- Вариант Б: уменьшаем на фактические расходы → (4 500 000 – 3 200 000) × 13 % = 169 000 ₽ к уплате.
Очевидно, выгоднее второй способ. Главное — иметь подтверждающие расходы документы (договор, банковская выписка, акт приёма-передачи).
Как обнулить налог «без трёхлетки»
Даже если льготный срок не подошёл, можно довести НДФЛ до нуля, если:
- продажная цена ≤ 1 000 000 ₽;
- продажная цена ≤ фактических расходов на покупку (плюс ремонт, проценты по ипотеке).
Документы и сроки в 2026 году
| Что подаётся | Куда | Крайний срок |
|---|---|---|
| 3-НДФЛ | Личный кабинет ФНС или МФЦ | 30 апреля 2027 г. (если квартира продана в 2026 г.) |
| Заявление на вычет 1 000 000 ₽ или «расходный» вычет | В составе декларации | Вместе с 3-НДФЛ |
| Копии ДКП, ЕГРН, платёжки | Приложения к 3-НДФЛ | — |
| Налог к уплате | Любой банк/СБП | 15 июля 2027 г. |
Что изменится в 2026–2027 годах
Индексация вычета. Уже с 2027 года правительство планирует индексировать 1 000 000 ₽ на коэффициент инфляции (ожидается ≈ 1 150 000 ₽).
Расширение понятия «единственное жильё»: не учитываются квартиры, купленные ≤ 90 дней до продажи нового объекта (это позволяет «перекупить» без налога).
Отчётность в онлайн-формате: бумажные декларации будут принимать только в исключительных случаях.
Чек-лист для продавца квартиры «до трёх лет»
- Определите основание приобретения (наследство, приватизация, покупка).
- Проверьте, подходит ли «льготный» 3-летний срок.
- Если нет — посчитайте оба вида вычета (1 млн ₽ vs. документальные расходы).
- Соберите пакет документов (ДКП, ЕГРН, платёжки, чеки).
- Заполните 3-НДФЛ онлайн до .
- Оплатите НДФЛ до .
Даже если квартира была в собственности менее 3 лет, налог можно обнулить при помощи вычета или подтверждённых расходов. При «льготном» основании получения права собственности налог не возникает вовсе. Важно вовремя подать декларацию и правильно выбрать способ уменьшения базы — это сэкономит десятки и сотни тысяч рублей.