С 1 января 2025 года в России полностью действует правило: налоговая база по налогу на недвижимость равна кадастровой стоимости.
Исключения остались минимальными. Ниже — подробный разбор: кто платит, по каким объектам, как рассчитывается сумма и что делать, если кадастровая стоимость явно завышена.
Кадастровая стоимость, что это такое?
Кадастровая стоимость (КС) — это расчётная величина, полученная по методике Росреестра.
Она должна быть максимально приближена к рыночной цене, но определяется без индивидуального осмотра каждого помещения.
Переоценка проводится не реже чем раз в 3 года (в крупных городах — раз в 2 года).
Какие характеристики учитываются:
- Местоположение (категория земель, транспортная доступность).
- Площадь и кадастровый номер.
- Физическое состояние (для зданий — год постройки, материал стен, износ).
- Разрешённое использование (ВРИ/вид разрешённого использования).
Какие именно объекты облагаются по кадастровой стоимости
Согласно ст. 378.2 НК РФ и региональным законам, налоговая база КС применяется к следующим категориям.
Обязательный перечень (федеральный)
- Административно-деловые центры (АДЦ) и торговые центры площадью свыше 1 000 м².
- Нежилые помещения, входящие в перечень Минэкономразвития, предназначенные для размещения офисов, торговли, общепита.
- Объекты иностранных компаний, не имеющие постоянного представительства в РФ.
Региональные списки
Каждый субъект РФ может расширить список. Например:
- В Москве, абсолютно все здания и помещения, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца.
- В Санкт-Петербурге — объекты площадью от 300 м², независимо от вида использования.
- В Татарстане с 2025 г. добавлены гаражи и машино-места, если они расположены в капитальных зданиях.
Кто не платит по кадастровой стоимости
| Категория | Основание |
|---|---|
| Жилые дома и квартиры, находящиеся в личном пользовании | Налог рассчитывается по инвентаризационной стоимости (по выбору региона) |
| Объекты стоимостью до 300 тыс. руб. | Льгота муниципального уровня |
| Пенсионеры, многодетные семьи | Федеральные и региональные льготы |
Как рассчитать налог
Формула:
Налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка × Коэффициент К
- Ставки: 0,1–2,2 % (устанавливает регион).
- Коэффициент К (при переходе с инвентаризационной стоимости):
- 2025 г. — 0,8;
- с 2026 г. — 1,0.
Пример расчёта для офиса в Москве:
КС = 25 000 000 руб.
Ставка = 1,5 %
Коэффициент = 0,8
Налог = 25 000 000 × 0,015 × 0,8 = 300 000 руб.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если КС выше рыночной на 30 % и более, собственник может:
- Подать заявление в комиссию при Росреестре.
- Срок рассмотрения — 30 дней.
- Необходимы: отчёт независимого оценщика, правоустанавливающие документы.
- Обратиться в суд. С 2024 г. введён упрощённый порядок для ИП и юрлиц: дела рассматриваются в течение 2 месяцев.
Что меняется в 2026 году
- Отменяется переходный коэффициент 0,8 – 1,0, налог рассчитывается полностью от КС.
- Вводится мораторий на рост КС более чем на 20 % в год (по решению Минэкономразвития).
- Для «эффективных собственников» (объекты сдаются в аренду, не простаивают) предусмотрены сниженные ставки (до 0,5 %).
Практические советы владельцам недвижимости
1. Проверьте свой объект на сайте Росреестра.
2. Убедитесь, что в ЕГРН указаны корректные данные: площадь, этаж, год постройки.
3. Если КС выросла более чем на 30 %, готовьте независимую оценку уже в первом квартале.
4. Следите за публикациями региональных законов — льготы могут измениться ежегодно.
5. Для компаний разместите бухгалтерские проводки по налогу на недвижимость в отдельной аналитике — это упростит контроль и спорные ситуации.
Кадастровая стоимость стала универсальной налоговой базой для большинства объектов недвижимости.
Точные ставки и льготы диктуют регионы, а механизм оспаривания КС работает всё быстрее.
Своевременный аудит данных в ЕГРН и независимая оценка — главные инструменты для оптимизации налоговой нагрузки.