20 апреля 2026 г.

Что такое доверительное управление недвижимостью?

Доверительное управление, это схема, при которой собственник (учредитель) передаёт свою недвижимость профессиональному управляющему,
который от имени учредителя сдаёт её в аренду, получает доход, ведёт бухгалтерию и перечисляет прибыль за вычетом своего вознаграждения.
При этом право собственности не переходит к управляющему.

Ключевые налоговые особенности

1. Возможные режимы налогообложения
   • Участники договора могут применять только УСН «Доходы минус расходы».
   • ОСНО и ЕСХН использовать нельзя.
2. НДС при УСН
   • Сам факт передачи недвижимости в доверительное управление НДС не облагается,
     поскольку право собственности не переходит (п. 1 ст. 39 НК РФ).
   • Доходы от аренды, полученные управляющим, включаются в базу по УСН, а не НДС,
     если управляющий сам применяет УСН.
   • Если управляющий находится на ОСНО, он начислит НДС и передаст «чистый» доход учредителю.
3. Налог на имущество
   • Объект продолжает числиться на балансе собственника, поэтому именно он платит имущественный налог
     (ст. 374 НК РФ).
   • Управляющий лишь рассчитывает и перечисляет налог за счёт учредителя.
4. НДФЛ для физлица-учредителя
   • Поступающая от аренды сумма (уже за вычетом вознаграждения управляющего) считается доходом физлица.
   • Управляющий выступает налоговым агентом и удерживает 13 % НДФЛ при выплате денег учредителю.
5. Налоговая база управляющего
   • Вознаграждение управляющего признаёться его доходом от оказания услуг и облагается по УСН или ОСНО.
   • Имущество, полученное в управление, не учитывается ни в доходах, ни в расходах управляющего (Гл. 25 НК РФ).

Типовые ошибки и подводные камни

• Попытка перейти на ОСНО. Договор доверительного управления жёстко ограничивает применяемые режимы.
• Смешение доходов. Управляющий должен вести раздельный учёт своих доходов и доходов учредителя.
• Расходы по содержанию объекта. Все коммунальные и ремонтные платежи учредитель принимает в расходы по УСН
  только если он сам ИП/юрлицо на УСН.
• Недоимка по имущественному налогу. Если управляющий «забыл» перечислить налог, отвественность всё равно несёт собственник.

Краткий чек-лист для собственника

1. Убедитесь, что управляющий применяет УСН 15 %.
2. Закрепите в договоре:
   • обязанность управляющего выступать налоговым агентом по НДФЛ;
   • порядок расчёта и перечисления имущественного налога;
   • обязательства по раздельному учёту доходов и расходов.
3. Ежеквартально контролируйте, чтобы управляющий:
   • сдавал отчётность по УСН и перечислял налоги;
   • оплачивал имущественный налог за вас.

ИТОГ

Доверительное управление недвижимостью действительно позволяет получать пассивный доход,
но только при строгом соблюдении налоговых ограничений по УСН.
Любые попытки «оптимизировать» схему через ОСНО, ЕСХН или игнорирование агентских обязанностей
чреваты штрафами и доначислениями. Перед подписанием договора обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом!