Сегодня , 17:09. В этой статье разберёмся, какие налоги придётся заплатить физическому лицу, когда оно продаёт земельный участок вместе с домом, как рассчитать сумму, когда можно не платить вообще и как подать декларацию.
Какой налог нужно платить
При продаже недвижимости (земли и дома) физическое лицо получает доход — значит, возникает обязанность уплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
- 13 % — для российских налоговых резидентов (проживали в РФ более 183 дней за последние 12 месяцев).
- 30 % — для нерезидентов.
Когда налог не платится
Налоговый кодекс предусматривает несколько освобождающих ситуаций:
- Минимальный срок владения 3 года. Применяется, если:
- участок с домом получены по наследству или дару от близкого родственника;
- получены по договору пожизненного содержания;
- приватизированы;
- было единственным жильём на момент продажи.
- Минимальный срок владения 5 лет — во всех остальных случаях (например, купили в 2020 году, продаёте в 2026).
- Приобретение до . Если право собственности возникло до этой даты, налога нет независимо от срока владения.
Как рассчитать налог
Формула:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – Налоговый вычет)
Два способа уменьшить базу:
- По расходам. Уменьшаем доход на фактически подтверждённые расходы:
Пример: купили участок с домом за 2 100 000 ₽, продаём за 2 450 000 ₽; База = 350 000 ₽. НДФЛ = 13 % × 350 000 = 45 500 ₽. - Имущественный вычет. 1 000 000 ₽ на всю недвижимость в год (если расходов нет или они меньше).
Пример: продаём за 1 200 000 ₽, документов о расходах нет. База = 1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 ₽. НДФЛ = 26 000 ₽.
Документы для подтверждения расходов
- Договор купли-продажи + акт приёма-передачи.
- Платёжные документы: выписка из банка, квитанции, чеки.
- Справка 2-НДФЛ (если брали ипотеку и учитываем проценты).
Какие ещё налоги могут быть
| Тип налога | При продаже | После продажи |
|---|---|---|
| НДФЛ | 13 % / 30 % | — |
| Земельный налог | — | до момента перехода права собственности (уплачивает продавец) |
| Имущественный налог | — | до момента перехода права собственности на дом (уплачивает продавец) |
Важно: после подписания акта приёма-передачи обязанность по уплате земельного и имущественного налогов переходит к покупателю.
Сроки и порядок подачи декларации
- 3-НДФЛ сдаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Пример: продали в июле 2025 → подаём до 30 апреля 2026. - Уплата налога — до 15 июля того же года.
- Подать можно:
- в Личном кабинете ФНС;
- через сервис «Госуслуги»;
- лично в ИФНС;
- по почте заказным письмом.
Чек-лист продавца участка с домом
- ✓ Определить срок владения (3 или 5 лет).
- ✓ Если срок меньше установленного — выбрать вычет: расходы или 1 000 000 ₽.
- ✓ Собрать документы (ДКП, платёжки).
- ✓ Заполнить 3-НДФЛ.
- ✓ Подать до 30 апреля.
- ✓ Оплатить налог до 15 июля.
Частые ошибки
Ошибка 1: «Указал цену ниже кадастровой надежно — налога не будет».
→ Если цена меньше 70 % кадастровой стоимости, налоговая исчислит базу как 0,7 × кадастровую стоимость и выставит доплату + штрафы.
Ошибка 2: «Подарил участок сыну — налога не будет».
→ При дарении налог нет, но при продаже сын заплатит НДФЛ по общим правилам, начиная с даты дарения.
Пример расчёта на 2026 год
Дано:
- Продали участок с домом в 2026 году.
- Дата покупки: .
- Цена продажи: 3 600 000 ₽.
- Цена покупки: 2 800 000 ₽.
Шаг 1: срок владения = 3 года 1 месяц → меньше 5 лет → НДФЛ есть.
Шаг 2: уменьшаем доход на расходы.
База = 3 600 000 – 2 800 000 = 800 000 ₽ НДФЛ = 13 % × 800 000 = 104 000 ₽
Шаг 3: подаём 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 и оплачиваем 104 000 ₽ до 15 июля 2027.
Полезные ссылки
- ФНС: что делать если продал земельный участок
- Госуслуги — подать 3-НДФЛ онлайн