Актуально на 19 апреля 2026 года. В 2023 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости в России претерпели ряд изменений. Ниже ― исчерпывающая инструкция для пенсионеров: кто освобождён от НДФЛ, как рассчитать налог, какие вычеты применить и как подать декларацию.
Когда пенсионер НЕ платит НДФЛ при продаже квартиры
Владение свыше минимального срока
Если вы владели квартирой дольше минимального срока, налог платить не нужно. Срок зависит от того, когда и как вы её приобрели:
- 3 года — если квартира:
- получена по наследству или в дар от члена семи/близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания;
- куплена до года.
- 5 лет, во всех остальных случаях (покупка после ).
Семьи с детьми-инвалидами
Начиная с 2023 года семьи, где есть ребёнок-инвалид любого возраста, полностью освобождаются от НДФЛ при одновременном соблюдении условий:
- в течение 12 месяцев до продажи куплено другое жильё (инвестиционное жильё, доля в новостройке и т.д.);
- общая площадь нового жилья равна или превышает площадь проданной квартиры;
- новое жильё оформлено на одного из родителей (опекунов) или самого ребёнка-инвалида.
Если срок владения меньше минимального
Налоговая база
Налог = 13 % × (доход от продажи − вычет). Доход считается как:
- цена в договоре, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (чтобы не занижать цену).
Вычеты, которые можно применить
- Вычет в размере 1 млн рублей — стандартный. Подходит, когда нет документов о расходах или расходы < 1 млн.
- Вычет «доходы минус расходы», можно уменьшить доход на:
- стоимость покупки квартиры (с учётом ипотечных процентов и материнского капитала);
- документально подтверждённые затраты на ремонт (только если продавалась «черновая»).
Пример:
Продажа квартиры: 4 500 000 ₽ Покупка 3 года назад: 3 200 000 ₽ Налог = 13 % × (4 500 000 – 3 200 000) = 169 000 ₽
Материнский капитал как часть расходов
Если вы использовали материнский капитал для покупки, его сумма включается в расходы. Пример:
- Купили квартиру за 3 000 000 ₽ (в т.ч. 480 000 ₽, маткапитал).
- Продали через 2 года за 3 500 000 ₽.
- Налог = 13 % × (3 500 000 − 3 000 000) = 65 000 ₽.
Как подать декларацию
Сроки
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплатить налог нужно до 15 июля.
Куда и как
- Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru.
- По почте заказным письмом или лично в ИФНС.
Документы
- Декларация 3-НДФЛ.
- Договор купли-продажи (копии покупки и продажи).
- Документы-основания (ЕГРН, выписка из Росреестра).
- Чеки, договоры подряда на ремонт (если применяете вычет «доходы минус расходы»).
Особые случаи
Доля в квартире, купленной до брака
Если доля была куплена до брака, при продаже применяется личный вычет 1 млн рублей, а не семейный.
Продажа «семейной» квартиры после развода
Если квартира была в долевой собственности супругов, каждый может применить свой вычет 1 млн рублей (по каждой доле).
Пенсионер без дохода
Пенсия не подлежит НДФЛ, но доход от продажи квартиры облагается. Отсутствие зарплаты не освобождает от уплаты налога, но можно перенести вычет на предыдущие три года, если были другие облагаемые доходы.
Пошаговый чек-лист для пенсионера
- Узнайте дату и основание приобретения квартиры (понадобится выписка ЕГРН).
- Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет).
- Если срок меньше:
- рассчитайте налоговую базу;
- выберите выгодный вычет;
- соберите документы.
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля.
- Оплатите налог до 15 июля.
Важно! Налоговый кодекс регулярно меняется. Перед продажей обязательно проверьте последние разъяснения ФНС или проконсультируйтесь с налоговым юристом.
Контакты для получения консультации: телефон ФНС России ###-###-#### (бесплатно по РФ).