Вопрос налогообложения при продаже жилой недвижимости часто вызывает затруднения даже у опытных собственников. В статье мы разберём актуальные правила, действующие в России в 2025‑2026 гг., и покажем, как правильно рассчитать налог на примере гипотетического продавца – Дмитриева.

Общие положения о налогообложении при продаже недвижимости в РФ (2025‑2026)

• Продажа любой недвижимости (квартира, дом, дача, гараж) считается получением дохода, подлежащего налогообложению Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
• С 2025 года в России введена прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости: чем выше прибыль, тем выше ставка.
• Налог уплачивается в рублях, а декларация о доходах подаётся в ФНС до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Срок уплаты налога – до 15 июля того же года (если налог удержан покупателем, срок может быть иным).
• Для налоговых резидентов (проживание в РФ более 183 дней в году) базовая ставка составляет 13 %, а для доходов, превышающих 2 400 000 ₽ – 15 %.
• Нерезиденты облагаются налогом по ставке 30 % от полученной прибыли.

Кто обязан платить НДФЛ при продаже квартиры

Налог обязаны уплатить:

1. Физические лица‑резиденты, получившие доход от продажи недвижимости.
2. Физические лица‑нерезиденты (ставка 30 %).
3. Индивидуальные предприниматели (ИП), если недвижимость не относится к предмету предпринимательской деятельности.

Ставки НДФЛ и прогрессивная шкала (2025‑2026)

Освобождения от налога

Налог не взимается, если выполнено одно из условий:

• Собственник владел имуществом более 3 лет (при продаже до ) или более 5 лет (для сделок, заключённых с и далее).
• Продажа осуществляется в рамках сделки по мужу/женщине (при передаче имущества в собственность супруга).
• Средства от продажи направлены на покупку (или строительство) нового жилого помещения в течение 12 месяцев.
• Продажа недвижимости, полученной в наследство, при условии, что наследник владел ею более 5 лет.

Пример расчёта налога для Дмитриева

Допустим, Дмитриев приобрёл квартиру в 2018 году за 3 000 000 ₽, а в 2025 году продаёт её за 8 000 000 ₽. Учтём расходы, связанные с продажей (комиссия агенту – 200 000 ₽, нотариальные расходы – 50 000 ₽). Срок владения – 7 лет, значит, Дмитриев имеет право на освобождение от налога, если использует полученные средства для покупки нового жилья. Предположим, что он этого не делает.

Шаг 1. Определяем доход от продажи

1. Продажная цена: 8 000 000 ₽
2. Сумма расходов, уменьшающих доход:
   • Стоимость покупки: 3 000 000 ₽
   • Комиссия агенту: 200 000 ₽
   • Нотариальные расходы: 50 000 ₽
3. Налоговая база (доход) = 8 000 000 ₽ – 3 250 000 ₽ = 4 750 000 ₽

Шаг 2. Применяем прогрессивную ставку

1. Первая часть до 2 400 000 ₽ облагается ставкой 13 %:
   
   2 400 000 ₽ × 13 % = 312 000 ₽
2. Оставшаяся часть: 4 750 000 ₽ – 2 400 000 ₽ = 2 350 000 ₽
   
   2 350 000 ₽ × 15 % = 352 500 ₽
3. Общий налог = 312 000 ₽ + 352 500 ₽ = 664 500 ₽

Шаг 3. Сроки уплаты и декларация

• Декларацию о доходах за 2025 год необходимо подать в ФНС до 30 апреля 2026 года.
• Налог в размере 664 500 ₽ уплачивается не позднее 15 июля 2026 года.

Как правильно оформить сделку и подать декларацию

1. Подготовьте договор купли‑продажи и акт приёма‑передачи.
2. Укажите в договоре всю информацию о предыдущей покупке (дата, цена) – это понадобится для расчёта налоговой базы.
3. Получите справку из банка (если продажа происходит через расчётный счёт) о полученных средствах.
4. Заполните форму 3‑НДФЛ (или 2‑НДФЛ, если доход получен от ИП) в личном кабинете ФНС.
5. При подаче декларации приложите копии:
   • договора купли‑продажи;
   • акта приёма‑передачи;
   • квитанций об уплате НДФЛ (если налог уже удержан покупателем);
   • документов, подтверждающих расходы (комиссия, нотариальные услуги).
6. Оплатите налог через онлайн‑банк, мобильное приложение ФНС или в отделении банка до установленного срока.

Налоги при продаже недвижимости ИП

Если Дмитриев зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, но продаёт жилую квартиру, не используемую в предпринимательской деятельности, налог рассчитывается так же, как для физического лица‑резидента (13 %/15 %). При этом ИП обязан указать доход в декларации 3‑НДФЛ.

Налоги для нерезидентов

Если продавцом является нерезидент (не проживает в РФ более 183 дней в году), налог составляет 30 % от полученной прибыли, без прогрессивных ставок. Освобождения от налога, связанные со сроком владения, не применяются.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я владел квартирой ровно 5 лет?

Да, если продажа происходит после  года, требуется минимум 5 лет владения для освобождения от НДФЛ.

Можно ли уменьшить налог, если я потратил деньги на ремонт?

Расходы на капитальный ремонт (если они подтверждены официальными документами) могут быть включены в стоимость приобретения и тем самым уменьшить налоговую базу.

Какой документ нужен для подтверждения срока владения?

Справка из Росреестра о дате регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).

Влияет ли на налог наличие ипотеки?

Сам факт ипотечного кредита не влияет на размер налога, однако уплаченные проценты по ипотеке могут быть учтены в качестве вычета при подаче декларации, если они относятся к приобретению жилья.

Можно ли отложить уплату налога, если деньги ещё не поступили на счёт?

Налог считается начисленным в момент заключения сделки (подписания договора). Уплату следует произвести в установленные сроки независимо от даты получения средств.

Налоговое регулирование продажи квартир в России в 2025‑2026 гг. стало более сложным из‑за введения прогрессивной шкалы НДФЛ и ужесточения условий освобождения от налога. Для Дмитриева, как и для любого продавца, важно:

• Точно определить налоговую базу, учитывая все расходы, связанные с покупкой и продажей;
• Проверить, выполняются ли условия освобождения (срок владения, реинвестирование средств);
• Своевременно подать декларацию и уплатить налог, иначе могут возникнуть штрафы;
• При необходимости обратиться к налоговому консультанту, чтобы оптимизировать налоговую нагрузку.

Соблюдая данные рекомендации, Дмитриев сможет избежать неприятных сюрпризов от налоговых органов и правильно выполнить свои обязательства при продаже квартиры.