С 1 января 2026 года вступают в силу сразу несколько изменений в налоговом законодательстве, которые коснутся каждого, кто планирует продать недвижимость. Ниже — подробный разбор новых правил, сроков и льгот, чтобы вы точно не переплатили государству и успели подготовить документы заранее.
Кому можно вообще не платить налог при продаже квартиры?
Минимальный срок владения
Самый простой способ избежать налога — дождаться «минимального срока владения». До 2026 г. действовали два варианта:
- 3 года — если жильё получено по наследству, дар, приватизация или рента.
- 5 лет — во всех остальных случаях.
С вводится новый категорийный подход:
- Для единственной квартиры срок снижается до 3 лет независимо от способа получения.
- Если у вас две и более квартиры, общий срок остаётся 5 лет.
- Для долевого участия в строительстве (договор ДДУ) срок считается с момента полной оплаты, а не с регистрации права собственности.
Льготы для многодетных семей
Родители, у которых на иждивении трое и более детей, получают право на дополнительный имущественный вычет при продаже жилья. Он позволяет уменьшить налоговую базу:
- на 1 млн руб., при продаже квартиры;
- на 250 тыс. руб. — при продаже комнаты, гаража или земельного участка без жилого дома.
Важно: льгота действует один раз в год на одну категорию недвижимости. Заявляется через 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Как рассчитать налог, если льготы не применимы
Формула простая:
Налог = (Цена продажи − Налоговый вычет) × 13 %
- Вычет «доход минус расходы», вычитаем сумму, за которую квартира была купена + все законные расходы (ипотечные проценты, ремонт, услуги риелтора).
- Вычет 1 млн руб. — если документов нет или расходы меньше, уменьшаем доход ровно на 1 млн руб.
Пример расчёта
В 2024 году купили квартиру за 6 млн руб., в 2026 году продали за 7,5 млн руб. Документы на покупку сохранены.
Налог = (7 500 000 − 6 000 000) × 13 % = 195 000 руб.
Если бы документов не было, платили бы (7 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 845 000 руб. — разница колоссальная!
Что изменится в декларации 3-НДФЛ
- Появилась новая вкладка «Многодетная семья» — автоматически подгружает данные из ЕГРН и ФНС.
- Для долевиков нужно указывать дату акта приёма-передачи — именно она считается фактом получения права собственности.
- Добавлен QR-код в шаблоне декларации — упрощает сдачу через мобильное приложение «ФНС России».
Ключевые даты на 2026 год
| Дата | Событие |
|---|---|
| Вступление в силу всех новых норм | |
| Крайний срок подачи 3-НДФЛ за 2025 год | |
| Оплата налога по итогам 2025 года |
Советы от экспертов
- Не доверяйте слухам, читайте официальные разъяснения на сайте ФНС России.
- Храните все чеки и договоры — даже если квартиру покупали 10 лет назад, документы могут сэкономить сотни тысяч рублей.
- Используйте личный кабинет налогоплательщика — там уже появились готовые шаблоны с учётом новых льгот.
- Консультируйтесь с риелтором или юристом — особенно если сделка сложная (обмен, выкуп доли, дольщики).
2026 год приносит несколько приятных новшеств для продавцов жилья: снижение срока владения для единственной квартиры и дополнительный вычет для многодетных семей. Однако не забывайте, что отсутствие документов может увеличить налог в разы. Подготовьтесь заранее и подайте декларацию вовремя, чтобы спать спокойно.