Продажа коммерческой недвижимости – одна из самых прибыльных, но одновременно и самых сложных с точки зрения налогообложения операций. В статье рассмотрим, какие налоги обязаны платить индивидуальные предприниматели (ИП) и юридические лица, какие ставки действуют в 2024‑2026 гг., какие льготы могут уменьшить налоговую нагрузку и как правильно рассчитать обязательные платежи.

Классификация недвижимости и её налоговый статус

• Жилая недвижимость – квартиры, дома, коттеджи. Налогообложение в основном регулируется НДФЛ.
• Коммерческая (нежилая) недвижимость – офисные, торговые, складские, производственные помещения, земельные участки под коммерцию.
• Имущество, используемое в предпринимательской деятельности – считается «основным средством» и попадает под особый порядок налогообложения при продаже.

Для ИП важен цель использования объекта: если помещение использовалось в рамках предпринимательской деятельности, оно считается основным средством и подлежит налогообложению по выбранному режиму (УСН или ОСНО). Если же помещение было приобретено в личных целях и использовалось только как инвестиция, применяеться общий порядок налогообложения (НДФЛ + Налог на имущество).

Налоговые режимы ИП и их влияние на продажу недвижимости

2.1 Упрощённая система налогообложения (УСН)

ИП может выбрать один из двух вариантов УСН:

Какой вариант выгоднее? При продаже коммерческой недвижимости, если у вас нет значительных расходов, связанных с её приобретением (ипотека, ремонт, комиссии), обычно выгоднее УСН «Доходы» – ставка 6 % от суммы реализации.

2.2 Общая система налогообложения (ОСНО)

При ОСНО ИП обязаны платить:

• Налог на добавленную стоимость (НДС) – 20 % от цены продажи, если ИП является плательщиком НДС (обычно таковым является, если объект использовался в сфере облагаемых НДС операций).
• Налог на прибыль организаций (для ИП – налог на доходы физических лиц по ставке 13 %/15 %) – рассчитывается как разница между доходом от продажи и документально подтверждёнными расходами (стоимость приобретения, ремонт, комиссии).
• Налог на имущество – ежегодный налог, который может быть учтён в расходах при расчёте налога на прибыль.

Важный момент: если ИП не является плательщиком НДС, НДС при продаже не начисляется, но обязательство по уплате НДФЛ (13 %/15 %) сохраняется.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже коммерческой недвижимости

Для ИП, использующих ОСНО и не являющихся плательщиками НДС, применяется обычный НДФЛ:

• 13 % – если совокупный доход налогоплательщика за год не превышает 2 400 000 рублей;
• 15 % – если доход превышает указанный порог (прогрессивная шкала, введённая в 2025 году).

Налоговая база – разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов). Если объект был в собственности менее 5 лет, налог уплачивается независимо от срока владения (для ИП нет «льготы» по сроку, в отличие от физических лиц).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

С 1 января 2024 года действуют новые правила:

• Если ИП на ОСНО является плательщиком НДС, продажа коммерческой недвижимости облагается НДС 20 % от цены сделки.
• Если объект был в собственности менее 2 лет, НДС начисляется независимо от того, использовался ли он в предпринимательской деятельности.
• При продаже имущества, находившегося в эксплуатации более 2 лет, НДС может быть не начислен (правило «освобождения при длительном владении»), но это требует подтверждения в налоговой декларации.

НДС уплачивается в декларации по НДС за квартал, в котором произошла продажа, срок – до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

Налог на имущество (имущественный налог)

Имущественный налог платится ежегодно и рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. При продаже ИП может включить уплаченный в текущем году налог в состав расходов (если используется УСН «Доходы – расходы»).

Льготы и особенности, актуальные на 2024‑2026 годы

6.1 Судебная практика

Постановление Арбитражного суда Волго‑Вятского округа от  г. (дело Ф01‑1693/2025) подтвердило, что доход от продажи коммерческой недвижимости, принадлежащей ИП на УСН, облагается единственным налогом по ставке 6 % (или 15 % при «доходы‑расходы»). Налоговые органы не имеют права требовать уплату НДФЛ дополнительно.

6.2 Снижение ставки в регионах

В ряде регионов (например, Московская область, Санкт‑Петербург, Тульская область) установлены пониженные ставки УСН «доходы» – 5 % или даже 4,5 % от суммы реализации. При планировании продажи рекомендуется уточнить региональные ставки в налоговой инспекции.

6.3 Имущественные вычеты

Если ИП продаёт объект, находившийся в собственности более 5 лет, он может претендовать на вычет в размере 1 000 000 рублей (по состоянию на 2025 год) от налогооблагаемой базы НДФЛ. Вычет предоставляется только при условии, что объект был приобретён за собственные средства и не использовался для получения доходов от сдачи в аренду.

6.4 Налоговые каникулы для новых ИП

С 2024 года в рамках программы «Бизнес‑старт» новые ИП, зарегистрированные не более 2‑х лет, могут воспользоваться ставкой УСН «доходы» в размере 4 % при продаже недвижимости, если объект был приобретён в течение первых 12 месяцев после регистрации.

Пошаговый пример расчёта налога

Пример 1. ИП на УСН «доходы», ставка 6 %

1. Стоимость покупки помещения – 5 000 000 руб.
2. Стоимость продажи – 8 500 000 руб.
3. Налоговая база = 8 500 000 руб.
4. Налог = 8 500 000 × 6 % = 510 000 руб.
5. Срок владения – 3 года (льготы по сроку нет, но ставка фиксирована).

Пример 2. ИП на ОСНО, плательщик НДС

1. Стоимость покупки – 5 000 000 руб.
2. Расходы на ремонт и комиссии – 500 000 руб.
3. Стоимость продажи – 9 000 000 руб.
4. Прибыль = 9 000 000 – 5 500 000 = 3 500 000 руб.
5. НДФЛ (13 % – доход < 2 4 млн) = 3 500 000 × 13 % = 455 000 руб.
6. НДС = 9 000 000 × 20 % = 1 800 000 руб.

Сроки подачи деклараций и уплаты налогов

• УСН – декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивается до 15 июля.
• НДС – квартальная декларация, срок – 25 числа месяца, следующего за кварталом.
• НДФЛ – в случае ОСНО декларация по форме 3‑НДФЛ подаётся до 30 апреля, уплата – до 15 июля.
• Налог на имущество – уплата до 31 декабря текущего года (для физических лиц) либо в сроки, установленные региональными налоговыми органами (для ИП).

Как минимизировать налоговую нагрузку

1. Выбор оптимального режима УСН. При продаже недвижимости без значительных расходов УСН «доходы» с пониженной ставкой (5 % в регионах) часто выгоднее, чем ОСНО.
2. Документирование расходов. При ОСНО и УСН «доходы‑расходы» сохраняйте все счета, договоры, акты, чтобы можно было уменьшить налогооблагаемую базу.
3. Планирование срока владения. Если есть возможность продать объект после 2‑х лет владения, можно избавиться от обязательного НДС.
4. Использование льготных ставок в регионах. Уточните региональные нормы, многие субъекты РФ предоставляют ставки УСН от 4 % до 5 %.
5. Реорганизация в ООО. В некоторых случаях выгоднее продать объект через ООО (уплата НДС и налога на прибыль), а потом распределить прибыль в виде дивидендов (13 % – 15 %). Это требует анализа конкретных цифр.

Налоговое бремя при продаже коммерческой недвижимости зависит от выбранного налогового режима, наличия обязательства по уплате НДС и срока владения объектом. Для ИП на УСН наиболее простым и выгодным является ставка 6 % (или региональные пониженные ставки) от суммы реализации. При ОСНО необходимо учитывать НДС, НДФЛ (13 %/15 %) и возможные расходы, которые могут уменьшить прибыль.

Рекомендовано заранее планировать продажу, собрать все подтверждающие документы и, при необходимости, проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы учесть последние изменения законодательства (постановления 2025‑2026 гг.) и избежать штрафов.

Дата публикации: . Информация актуальна на 2025‑2026 годы и может изменяться в зависимости от регионального законодательства.