Какие изменения вступили в силу в 2025 году
- Ставка НДФЛ повышена с 13 % до 15 % на доходы свыше 2‚4 млн рублей за налоговый период.
- Для недвижимости‚ приобретённой до ‚ сохраняется старый «минимальный срок владения» — 3 года.
- Если недвижимость куплена с 2016 года и позже‚ льготный срок увеличен до 5 лет (исключение — единственное жильё).
Когда пенсионеры освобождаются от налога полностью
Единственное жильё
Вы не платите НДФЛ и не подаёте декларацию‚ если:
- На дату сделки у вас не было другой недвижимости в собственности.
- Недвижимость находилась в собственности ≥ 3 года (для квартир‚ приобретённых до 2016 года).
- Недвижимость находилась в собственности ≥ 5 лет (для объектов‚ приобретённых с 2016 года).
Приватизация‚ наследование‚ дарение
Независимо от количества объектов‚ освобождение действует‚ если право собственности получено по:
- договору дарения от близкого родственника;
- наследству (по закону или завещанию);
- приватизации.
Когда пенсионер всё-таки должен заплатить налог
Ситуация 1: срок владения меньше льготного
Пример: квартиру купили в 2023 году и продали в 2025-м. Срок владения — 2 года → налог обязательно (если не единственное жильё).
Ситуация 2: доход превысил 2‚4 млн руб. за год
Даже при соблюдении срока владения‚ если цена продажи попадает в высокий «диапазон»‚ применяется ставка 15 %.
Как рассчитать налог к уплате
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Вычет 1 000 000 ₽) × 13 % (или 15 %)
Или:
НДФЛ = (Цена продажи – Документальные расходы на покупку) × 13 % (или 15 %)
Выгоднее использовать тот вариант‚ который даёт больший вычет.
Пример 1 (без вычета расходов)
- Продали квартиру за 3 500 000 ₽‚ владели 2 года‚ не единственное жильё.
- Вычет 1 000 000 ₽ → налоговая база 2 500 000 ₽.
- НДФЛ = 2 500 000 × 13 % = 325 000 ₽.
Пример 2 (учёт расходов)
- Продали квартиру за 3 500 000 ₽‚ купили за 2 800 000 ₽.
- Доход = 3 500 000 – 2 800 000 = 700 000 ₽.
- НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽ (выгоднее‚ чем вычет 1 млн).
Как пенсионеру подать 3-НДФЛ
- Срок: с 16 февраля по 30 апреля 2026 года.
- Способы подачи:
- Лично в налоговой по месту регистрации.
- Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru.
- По почте с уведомлением.
- Необходимые документы:
- Договор купли-продажи (экспресс-копия).
- Платёжные документы (расписки‚ выписка из ЕГРН‚ квитанции).
- Декларация 3-НДФЛ (программа «Декларация-2025» уже доступна для скачивания).
- Справка 2-НДФЛ (если есть другие доходы‚ например‚ работа на пенсии).
Есть ли налоговые льготы именно для пенсионеров?
К сожалению‚ в Налоговом кодексе РФ отсутствуют специальные освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости исключительно по причине пенсионного возраста. Пенсионеры применяют те же правила‚ что и все остальные граждане. Однако есть «скрытые» плюсы:
- Пенсионеры могут уменьшить налогооблагаемую базу на имущественный вычет (если не использовали его ранее при покупке жилья).
- Если пенсионер уже более трёх лет не работает‚ то справку 2-НДФЛ не нужно‚ что упрощает заполнение декларации.
Чек-лист: что делать до 30 апреля 2026 года
☐ Проверьте дату перехода права собственности в ЕГРН.
☐ Определите‚ является ли объект единственным жильём.
☐ Сравните цену продажи с документальными расходами‚ выберите выгодный вычет.
☐ Сформируйте 3-НДФЛ в сервисе ФНС или с помощью бухгалтера.
☐ Оплатите налог до 15 июля 2026 года‚ если он рассчитан.
Подводим итог
Для большинства пенсионеров главное — срок владения и статус единственного жилья. При соблюдении этих условий налог платить не нужно‚ а декларацию подавать не придётся. Если же срок короче‚ применяйте имущественный вычет или уменьшайте базу на документальные расходы. Не откладывайте подачу 3-НДФЛ: штраф за просрочку — от 1 000 ₽ до 30 % от суммы налога.
Если остались вопросы‚ обратитесь в налоговую по телефону ###-###-#### или запишитесь на личный приём через Госуслуги.