Продажа жилой недвижимости – одно из самых частых событий в жизни большинства россиян․ Вместе с тем оно влечёт за собой обязательства перед налоговой службой․ В 2026 году правила налогообложения при продаже квартиры в Амурской области почти не отличаются от общероссийских, однако в регионе есть ряд особенностей, о которых важно знать, чтобы не переплатить и правильно оформить все документы․

Правовая база

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости регулируется Налоговым кодексом РФ (статьи 221‑224) и Федеральным законом от  № 23‑ФЗ, в котором уточнены сроки владения, вычеты и ставки, действующие с 2023 по 2026 год․

Для жителей Амурской области дополнительно учитываются региональные нормы, указанные в постановлениях Департамента финансов Амурской области, в частности:

• Список регионов, где применяется правило «90 дней» при покупке новой квартиры (в список входит Амурская область)․
• Установлен срок подачи декларации 3‑НДФЛ – до 30 апреля года, следующего за годом продажи․

Ставка налога

В 2026 году ставка НДФЛ при продаже жилой недвижимости составляет:

• 13 % – если полученный доход не превышает 2 400 000 рублей․
• 15 % – если доход превышает 2 400 000 рублей (повышенная ставка вводилась в 2025 году)․

Ставка одинаковая для всех регионов, в т․ч; и для Амурской области․

Когда налог платить не требуется?

Налог уплачивается только в том случае, если квартира находилась в собственности меньше установленного минимального срока владения․ В 2026 году действуют два порога:

1. 3 года – если квартира была приобретена после  года;
2. 5 лет – если квартира была приобретена до  года․

Если собственник продаёт жильё в течение 90 дней после покупки новой квартиры (правило, распространяемое на Амурскую область), минимальный срок владения всё равно считается тремя годами, даже если формально собственность уже стала единственной․

Налоговые вычеты

Для уменьшения налогооблагаемой базы законодательством предусмотрены два основных вычета, которые могут применяться одновременно:

Вычет «1 млн рублей»

Если при продаже получен доход, то из него можно вычесть 1 000 000 рублей․ Вычет предоставляется автоматически, но его размер нельзя увеличить за счёт расходов на ремонт или покупку, если они уже учитываются в другом вычете․

Вычет за покупку (или строительство) нового жилья

Если продавец в течение 12 месяцев после продажи приобретает новое жильё (квартира, дом, дача) или заключает договор долевого участия, он имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов, связанных с покупкой:

• Стоимость новой квартиры (не более 5 млн рублей)․
• Документально подтверждённые расходы на ремонт (при условии, что их суммарный размер превышает 1 млн рублей)․

Важно: вычет «1 млн рублей» может быть использован только один раз за всё время жизни налогоплательщика, а вычет за покупку – один раз на каждую продажу․

Как рассчитывать налог: пошаговый алгоритм

Порядок уплаты налога в Амурской области

1. Подготовка документов – договор купли‑продажи, справка о стоимости квартиры, выписка из ЕГРН, подтверждающие расходы (чеки, договоры на ремонт, договор купли‑продажи нового жилья)․
2. Заполнение декларации 3‑НДФЛ – в личном кабинете ФНС (ЛК ФНС) или в бумажном виде․ В декларацию вносится полученный доход, вычеты и рассчитанный налог․
3. Сдача декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи․ В Амурской области налоговая часто напоминает о сроке через региональный портал «Амур․ФНС»․
4. Оплата налога – в течение 30 дней после сдачи декларации․ Платёж можно произвести через интернет‑банк, мобильное приложение ФНС или в отделении банка, указав код назначения «1040» и ИНН налогоплательщика․
5. Получение подтверждения – после оплаты сохраняйте квитанцию и копию декларации – они могут потребоватся при оформлении новых сделок․

Онлайн‑калькуляторы

Для быстрой оценки налога удобно воспользоваться одним из следующих сервисов (работают и в Амурской области):

• НДФЛ‑Калькулятор
• Калькулятор ФНС
• Мобильное приложение «Мой налог» (позволяет сразу сформировать декларацию и оплатить налог)․

Примеры расчётов

Пример 1․ Продажа без вычетов

Пример 2․ Вычет за покупку нового жилья

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Нужно ли платить налог, если квартира была подарена? – Да․ Доход считается рыночной стоимостью продажи, а стоимость подарка (если она ниже рыночной) не уменьшает налогооблагаемую базу․
• Можно ли использовать вычет «1 млн ₽» несколько раз? – Нет․ Вычет предоставляется один раз за всю жизнь налогоплательщика․
• Какой документ подтверждает расходы на ремонт? – Чеки, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками, а также выписка из банка о перечислении средств․
• Что делать, если я не успел подать декларацию до 30 апреля? – Подавайте её как можно скорее, уплатив налог с начисленными пенями (0,5 % за каждый полный месяц просрочки)․
• Влияет ли на налог место регистрации (прописка) в Амурской области? – Прописка не влияет на ставку, но в региональном кабинете ФНС могут быть отображены специальные инструкции и сроки напоминаний․

Чек‑лист перед продажей квартиры в Амурской области

1. Убедиться, что срок владения ≥ 3 года (если квартира куплена после 2016 г․) или ≥ 5 лет (если до 2016 г․)․
2. Собрать документы: договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о стоимости, документы, подтверждающие ремонт (при необходимости)․
3. Рассчитать потенциальный налог с помощью онлайн‑калькулятора․
4. Принять решение о применении вычетов (1 млн ₽ и/или вычет за покупку нового жилья)․
5. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС․
6. Оплатить налог до 30 апреля следующего года․
7. Сохранить копии декларации и подтверждение оплаты․

Важно: информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ Налоговое законодательство может изменяться, поэтому перед окончательным расчётом рекомендуется проверить актуальные нормы на официальном сайте ФНС России или обратиться к налоговому консультанту․