Отчуждение – это юридический термин, обозначающий любые действия, направленные на переход прав собственности (или иной вещной правовой схемы) от одного лица к другому. В контексте объекта незавершенного строительства (незавершенки) такие действия требуют особого внимания, поскольку объект находится в промежуточном состоянии: он зарегистрирован в бухгалтерском учете, но ещё не введён в эксплуатацию, не оформлен в качестве недвижимости в ЕГРН.

Правовое регулирование

Гражданский кодекс РФ

Ключевой нормативный акт – Статья 239.1 ГК РФ «Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка». Эта статья устанавливает:

• право собственника объекта незавершенного строительства (застройщика) на отчуждение в случае прекращения аренды земельного участка;
• необходимость соблюдения процедур, предусмотренных земельным и строительным законодательством;
• возможность отчуждения в виде продажи, дарения, обмена, передачи в залог и т.п.

Другие нормативные акты

• Глава 169 ГК РФ – общие положения о договорах аренды недвижимости;
• Федеральный закон № 215‑ФЗ «О налоге на имущество организаций»;
• Налоговый кодекс РФ (ст. 346‑349) – порядок налогообложения объектов незавершенного строительства;
• Приказ Минфина РФ от № 150н «О правилах бухгалтерского и налогового учета незавершенного строительства».

Формы отчуждения объекта незавершенного строительства

Отчуждение может осуществляться в нескольких юридических формах. Выбор формы зависит от целей сторон, налоговых последствий и особенностей объекта.

1. Продажа (купля‑продажа) – наиболее распространённый способ. Требует оформления договора купли‑продажи, последующей государственной регистрации перехода прав в Росреестре.
2. Аренда – предоставление в пользование на определённый срок. По условиям аренды арендодатель получает арендные платежи, которые, согласно разъяснению ФНС, не входят в доход государства, если объект не прошёл регистрацию.
3. Залог (ипотека, залоговое обязательство) – объект может быть использован в качестве обеспечения кредитных обязательств.
4. Дарение – передача безвозмездно, часто используется в рамках корпоративных реструктуризаций.
5. Обмен – взаимный переход прав на объекты, может быть выгоден при необходимости реорганизации активов.
6. Передача в рамках банкротства – продажа или передача прав кредиторам в конкурсном порядке.

Налоговые последствия

Налог на имущество организаций (НиМО)

Объекты незавершенного строительства облагаются налогом на имущество по их кадастровой стоимости, если они учтены в ЕГРН как объекты, не завершённые строительством (см. письмо ФНС от № БС‑4‑21/15553). Исключения:

• Если объект находится в статусе «законсервированного» и не учитывается в реестре недвижимости.
• Льготы, предусмотренные муниципальными нормативными актами (например, освобождение от налога для объектов, предназначенных под социальное жильё).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Продажа объекта незавершенного строительства считается реализацией недвижимости и облагается НДС по ставке 20 %, если продавец является плательщиком НДС. При аренде арендные платежи также подлежат НДС, но, как отмечено в разъяснении КонсультантПлюс, арендодатель не обязан включать их в доход государства, если объект не прошёл регистрацию.

Налог на прибыль организаций

При продаже объекта незавершенного строительства полученный доход включается в налоговую базу по налогу на прибыль. При этом расходы, связанные с формированием первоначальной стоимости (материалы, работы, проектирование), учитываются в составе стоимости объекта и уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Налоговые риски

Неправильное определение момента перехода объекта в «завершённый» статус может привести к двойному налогообложению (НиМО + НДС). Рекомендуется:

• Своевременно фиксировать факт завершения строительства (акт ввода, выписка из ЕГРН);
• Вести отдельный учёт затрат на «снятие» объекта (демонтаж, вывоз, утилизация) – такие затраты относятся к расходам по формированию стоимости и не являются затратами на ликвидацию.

Бухгалтерский учёт и отражение в финансовой отчётности

Классификация в бухгалтерском учете

Согласно ПБУ 9/99 «Учет основных средств», объекты незавершенного строительства учитываются на счёте 01 «Основные средства» только после их ввода в эксплуатацию. До этого момента они отражаются на счёте 08 «Вложения в строительство» (подсчёт затрат). После регистрации в ЕГРН объект переводится на счёт 01 и начинает амортизироваться.

Переход в случае отчуждения

1. Подготовка документов: договор, акт ввода (если объект уже завершён), выписка из ЕГРН.
2. Списание стоимости с счёта 08 (или 01, если объект уже введён) и отражение выручки на счёте 90 «Продажи».
3. Отражение НДС (если применимо) и налога на прибыль в соответствующих налоговых декларациях.
4. Обновление реестра основных средств и информирование налоговых органов.

Списание «незавершёнки»

Если объект невозможен к доведению до завершения (например, из‑за утраты разрешения), его можно списать как объект законсервированный или полностью утилизировать. При этом необходимо:

• Оформить акт списания (постановка в 1С БП, если используется).
• Документально подтвердить расходы на демонтаж, вывоз и утилизацию – они относятся к формированию первоначальной стоимости и не учитываются как текущие расходы.
• Уведомить налоговую инспекцию – в противном случае возможны споры и доначисления.

Практические рекомендации

Отчуждение объекта незавершенного строительства – процесс, требующий синхронизации юридических, налоговых и бухгалтерских аспектов. Правильное оформление сделки, своевременная регистрация в ЕГРН и корректный учёт затрат позволяют минимизировать налоговые риски и обеспечить прозрачность перехода прав собственности. При соблюдении рекомендаций, изложенных в данной статье, компании смогут эффективно управлять своими активами, находящимися в стадии строительства, и максимально использовать их экономический потенциал.

Дата публикации: